[直播] 2015年中国体验式商业地产发展论坛(全文)

编辑:小豹子/2018-07-10 15:42

  时间:2015年11月26日

  地点:深圳蛇口希尔顿南海酒店

  主持人:尊敬的各位领导、各位嘉宾,女士们、先生们,大家上午好!欢迎大家来到由中国商业地产第一门户网站赢商网联合21世纪中国商业地产研究院发起主办的2015中国体验式商业地产发展论坛的活动现场,时下的商业地产可以说是面临着最大的挑战,最大的变化,将体验最大限度的满足社会者的需求,回归商业本质,量体裁衣做体验,或许才是真正的商业运营之道。今天赢商网再度联袂21世纪中国商业地产研究院与行业的领导们重塑商业生态的主题,探讨发展行业机制。

  在这里我谨代表活动组委会向各位来自于行业组织、学术界、商业地产以及金融界的领导和嘉宾们小姐最诚挚的欢迎,接下来的时间为大家介绍出席本次大会的领导和嘉宾,他们分别是:

  赢商(集团)控股有限公司 吴传鲲

  亚太商业不动产学院院长 全国工商联商业不动产专委会主任 朱凌波

  湖南酷贝拉欢乐城管理有限公司董事长 王跃

  月星集团董事局 丁佐宏

  新城控股集团有限公司高级副总裁 欧阳捷

  博纳国际影院投资管理有限公司总经理 黄巍

  银泰置地集团副总裁 吴谪

  月星集团董事局主席特别助理 刘明

  广州太古汇总经理 隋颂伟

  民盈集团董事长特别助理 民盈山智慧城总经理邓国坚

  大地影院集团总经理 于欣

  深圳市乐凯撒比萨餐饮管理有限公司董事长 陈宁

  北京汉博商业管理股份有限公司董事长 朱友军

  森悦投资控股有限公司总裁 王品石

  德思勤集团董事长 龙固新

  上海证大房地产有限公司副总裁 王锐

  阿里巴巴喵街副总裁 苗峰

  深圳观澜湖(资料、团购、论坛)MH MALL 总经理 王伟钦

  众合诚邦国际资产管理(北京)有限公司总裁 贾涛

  成都环球MALL总经理 朱志军

  大白鲸世界文化发展(大连)有限公司产品中心总经理及拓展部总经理 王晟

  由于时间的关系,在场的各位嘉宾没有办法一一介绍,在此我要再一次的感谢各行业的领导和嘉宾们的到来,感腾腾讯、地产中国网、星空地产网等媒体朋友的到会和大力的支持。

  接下来有请赢商(集团)控股有限公司的总裁吴传鲲先生为我们致开幕词。

  吴传鲲:各位新老朋友,大家早上好,我代表主办方赢商网和我们的全体筹备这个会议的团队对大家的到来表示热烈的欢迎!

  体验式论坛,我们去年第一次也是在深圳的这个酒店来住,当时为什么会由我们的新闻团队通过后面的新闻的观念词搜索发现体验这个词是当时最火热的一个词,当时在我们团队的提议下搞了这样一个论坛。其后,我想作为一个概念来说体验式都没有一个标准的提法,体验式是不是一个业态,这个提法一直是很模糊的概念,很多人说它是一个伪命题。但是在今天做第二次论坛的时候,我们发现它依然很受欢迎,很多嘉宾参会,从财务数字上我们这个论坛的营收也是比去年提高了。说明体验依然很受欢迎。

  我再举另外一个例子,上个星期我去正佳,参观了正佳正在做的一个海洋馆,有58000方,大概6、7千个亿,就是来做体验。包括今天很多看到我们的体验式的商家来得非常多,都非常重视这个论坛,说明体验式在我们的心目中确实占有一个非常重要的位置。那么体验究竟是什么,体验的背后是什么?大家都知道我们做体验是为了给购物中心带来顾客,如果用互联网的提法就是应该创造有黏性的用户,如果用社交媒体的提法应该是给我们创造忠诚度高的、活跃度粉丝,那么这是我们体验的核心价值所在。在我看来体验为一个项目注入了生命力、灵魂。在大家天天说同质化的情况下有没有体验,体验创造了你这个项目,甚至是在很多的其它类似程度非常高的项目中间一点点微妙的差异可能都是通过体验式的业态创造的。

  实际上体验如果回溯一个项目,真正好的体验应该是从项目定位、规划设计、业态组合、招商乃至运营管理贯穿始终,我们觉得一个项目才有可能出现好的企业。那么我们回过头来看看行业的现状,我见过很多的项目,存在几个问题,第一个还是为了体验而体验,我招了一个影院、一个业态好像我的任务就完成了,但实际情况是这些可能带来的人流量有没有转化为销售额,有没有转化为平销,实际上很多都是可能对这个情况不了解的,或者是没法准确的判断。那么今天我们这个论坛有很多环节会涉及到这个话题,体验业态可能面积比较大,可能承租能力比较低,带来什么样的人流,带来的人流能不能转化为销售额,这个涉及到一个问题,我们招什么样的体验业态,围绕这些体验业态是什么的商户组合、业态组合才能把体验业态带来的人流最终转化成我的实际的有效用户、有效的顾客。

  今天我们的论坛围绕体验式、围绕这些有很多很多的话题。还有一个话题是我在很多的论坛都抛出来了,就是体验式如果购物中心是不是体验式一定要控制在一个体量之内,如果项目体量足够大,体量放到一个很大的体量,它的收入最后是什么样子的。我们观察到正佳广场每年的营收收入里面除了租金之外有一个综合收入,这个组合收入的绝对值还不是很高,但是这个综合收入占的比例是在组建往来上走的,这说明什么呢?可能未来的购物中心的收入应该是多元化的,可能在极端情况下租金是很少部分。我们可以想象一下一个几十万方的购物中心绝大多数都是体验业态,租金带来了什么,但是这个体验业态组合得好带来的人流来是非常巨大的,那么实际上它就跟互联网一样的,这是非常有效的。这些流量能不能带来其它的收入、多元化的、各种各样的收入,我觉得都是大家可以思考、讨论的问题。

  最后,我不得不说做体验真的是一件非常辛苦的事情,体验这个词太放了,涉及到你的味觉、感受、判断,第一次见面的印象,包括软、硬的东西,还是用去年说的一句话来结尾:天使在想象中,魔鬼在细节里。最后祝各位在论坛上每一位都有收获,每一位的都越来越好。

  主持人:感谢吴总的致辞,刚才我们在开场之前也有提到,可以说时下的商业地产俨然已经发生了最大的变化,一方面我相信我们的现场的朋友都能够感受得到越来越多的购物中心可以说扎堆而起,同质化日渐严重,也让我们作为消费者感觉到特别的失去新鲜感。在另一方面互联网的飞速发展,实体经济遭受到巨大的冲击,再加上人们的消费心态日渐成熟,国际名牌店的理念面临着日益狭隘的市场,体验消费成为出路。

  接下来的时间我们将要有请亚太商业不动产学院院长、全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波为我们剖析中国体验式商业发展趋势。

  朱凌波:最近一个月参加的赢商网三场的论坛,我今天看了赢商网的论坛的主题特别好,现在大家都在提跨界创新,他们用了另外一个词回归和重塑,是不是所有的前进都是进步?其实有时候我们需要反动一下,需要回归一下,这样可能更好能找到本质。这半年来其实我不断的在参加各种论坛,看各种新开的场,很多老场的改造,也不断在跟业界交流,也看了几本数《碎片时代》《场景化》,最深刻的一本书就是日本的《第4消费时代》,我想今天我就从这书打开跟大家做交流,在座很多都是一线的大咖,我想更多的从背后、从心理学、人类学、社会学的角度看人类的消费是怎么走过来的,未来会走向哪里。我觉得日本的《第4消费时代》给我们很好的总结这样一个阶段。中国改革开放三十年,我们是一个过山车式的,集合了发达国家上百年不同的方式。无

  我们看这本书,1912年到1941年这个时候终日战争还没有开始,但是我们看了一个关键词,看看日本进入到一个什么样的时代。都市中心化、广播杂志,那个时候日本已经进入娱乐时代,品两生产从电器、家居已经进入批量时代,百货等已经崛起。地铁,北京的一号线地铁当时没有公开开放的时候是作为国家领导人从天安门疏散到西山的地下通道,后来正式对外开放。但是日本1941年已经有了地铁、已经有了地铁商业。现在中国人在追求的西餐生活,但是在1912到41年日本已经进入西方的时代。日本走道这样的时代有很重要的原因,他们跪下来向西方学习。日本走出了一条民主道路,变成了世界第一大强国。

  第二个阶段可能会更关注二战和二战以后我们认为日本原子弹炸过以后战争带来沉痛的伤,但是这个阶段恰恰是日本高速发展的阶段,自由主义在日本开始风靡全国。194几年已经是日本的私家车元年,我们改革开放三十年从80年代开始中国到今天才进入高速发展,像北京、上海很多城市在限号、限购买。但是在日本开始成为GDP强国,奥运会、世博会已经在日本全部走了一遍。更核心的就是美国打败了日本,日本跪下来向西方学习,这个时候他们更崇尚的是征服他们的美国西方世界。美国的核心就是本·拉登最想消灭的把人类带向堕落的消费主义、娱乐主义,所以在这个一个时段日本的经济、商业文化已经进入高速发展的阶段。中国远远被日本甩去了至少半个世纪,我们看这个阶段75年到04年,大家可以在脑子里回想一下在同样一个阶段中国人在干什么,中国的商业是什么状态,中国的政治是什么状态。75年这时候还没有到改革开放,80年中国进入改革开放,最代表性的标志就是我们进入了改革开放,当时的口号是实践是检验真理的唯一标准,主观为自己、客观为别人,我们探讨民主、探讨一个国家思想发展的脉络。当然向国外学习是有限度的学习,我们带着遮羞布的资本主义。日本从12年到74年50年的发展,后面两个阶段是我们更需要关注的,中国已经出现这样的苗头,而且迅速出现整个宏观经济下降,进入到一个转型期或者进入一个常态的发展。但是75年、2004年日本已经进入了低增长、泡沫经济、土地价格下滑,但是商品开始进入到商业的系统化、专题化、进入到一个更加场景化的发展阶段。从人口的角度,离婚率极速上升,单身人口越来越多,我们中国叫啃老。

  2005年到2034年,它这个划分已经带有预测性,我们现在是2015年划到2034年,但是我们可以看到这样的阶段它的特点,自杀人数开始剧增。日本自杀率在全球排在第一,为什么物质高度的文明、经济高度的发达,为什么自杀人数很多?其实我们现在看到的都是品牌、业态,其实背后是什么?是精神,是情感,是人们价值观的归属,所以在这个阶段日本自杀人群急剧上升,生产人口减少,老龄化、非雇佣人群加大。大家想想98年金融危机以后日本的房地产进入了20年的下调,到今天也没有进入反转。其实不管是日本发达国家,包括当年的亚洲四小龙,都有一个高速成长的阶段,尤其像中国三十年是一个透支资源、透支人才,所有都是透支行发展进入到今天的下滑是必然的,不作为,人们对未来的经济和政治、未来的前途产生了彷徨,对未来没有感觉到像80年代充满了希望,为了财富自由、为了争取民主,我们倾力了所有的激情。但是看到今天的状态我们用的是小圈子的、结构性的东西消化内心深处没有实现的梦想。

  我们看日本最有代表的品牌无印良品,其实它叫反品牌、反品质,经过追求名牌、追求时尚、追求高速的成长经济,日本人发现离精神、离最初的灵魂深处的声音越来越远,幸福指数越来越降低。中国叠代的消费现象,大家最熟悉的以人的年龄划分的特点,我做了一个总结,50年代、70年代甚至60年代的消费模式叫烂苹果理论,因为当年他们穷怕了,吃了很多苦,包括在毛泽东时代无论是大跃进还是三年自然灾害,今天父母很有钱了,让他们住在别墅里,到全世界旅游,但是买菜依然是挑烂的菜,买了一包苹果每天吃烂的,最后都没有吃到好的苹果。他们的习惯和消费都是利他和为了后一代,无论是共产党集体主义的教育还是中国儒家文化,他们把有限的最好的时间都献给了党,用无私。当他们年龄老了以后又献给自己的孩子,要给他们提供钱、提供按揭,甚至帮他们买房,所以这一代人的消费是这样的模式。

  我们看60年代,我也是60年代的,当然我不是土豪,60年代诞生了很多土豪,因为他们抓住了改革开放当年初期的阶段,通过批文、土地等等迅速致富,甚至靠假冒伪劣、靠打破底线完成致富。现在这代人开始养生、打太极、吃素,很多人基本上子女送到国外上学,是一个土洋结合的状态,开始恶补,喝豆浆买两碗要倒一碗,对当年的贫穷是仇恨式的,完成自己的超越,这种两极就回归这一代人的消费是这样的特点。

  70年代是中国将来政治、经济文化的主流,他们带有主流的价值,思维很理性,身体很健康,不像60、70年代透支时间、健康、未来来获取财富、获取权力。这一代人现在成为中国未来的中流砥柱,我认为他们这一代人是最健康的一代人,无论中西的结合、对一个时代的把握,包括大家自身目前在社会的位置。80后独一代,啃老族、扁潮流,有一本书《世界是一个平的时代》,完全是打破了国内国际线上线下的这样一代人,带有国际化的思维特点。

  90年代,我女儿就是90后,现在在国外流血,他们完全网络读物,从生下来就是,他们是两栖(语)生活,已经进入到中性、同性时代,同性恋在中国现在这一代人已经成为很正常的现象,包括李宇春为什么能够流行都是这样的象征。这一代人已经完全颠覆了50年代、60年代、70年代的价值观模式,未来的整个消费阶层主体都是这一代人,我们研究这代人才能真正的抓住创新的本质,否则空谈。

  00后,往后这些人会进入像日本更加个性、更加虚无的年代,由于他们生下来就是互联网,生下来就继承了父母很多套房子,他们工作已经不是为了赚钱、不是为了财富,是为了找到归属、社交、找到人类生活的一种边界,所以他们的未来,我用了“去政治去组织去中介去家庭去性别去TM一切”,中国的00后一定会进入这样的时代。其实大家可以回顾一下西方,从50年代的反战到摇滚乐等,其实西方每一次高度的物质文明都会带来精神的洗礼,让人进入到一个重塑的过程。

  通过前面日本和中国的对比,其实我想说明一个对比,中国未来的商业地产、购物中心必须要打穿专业的壁垒。所有的专家都是功能性的,我们就打穿这一点才能看到你最终的消费者的本质,就是它的消费行为、它的言行,这样的创新才能抓住人性的特点。

  我下面用一个简短的时间把购物中心国内国际的发展做一个简单的回顾来验证我这样的观点。1922年在美国诞生了第一家购物中心,我们叫“购物林荫道”,购物中心就是加了盖的城市,56年也是在美国诞生了第一家两层楼的店铺,香港的第一家叫海港城,日本地家69年玉川高岛屋,台湾远企购物中心,中国大陆1900年在哈尔滨的俄罗斯投资的秋林公司,这个有争论,我认为是1996年的广州天河城。刚才讲了日本,其实还有三个很重要的区域的特点,以美国代表,二战以后美国有一个观点此郊区化,车轮经济拉动了美国即使现在一百年的历史中一直引流全球的购物中心,从最高的购物中心一直到我们看到的室内室外化,包括把电影院放到购物中心里。包括拉斯维加斯,把人性一致已经做到了,用娱乐华的方式把人性推到了极端,其实在购物中心创新上美国已经不可超越,无论好莱坞文化还是拉斯维加斯特指的案例都是把新做到极致。中国其实更多的是借鉴、学习,后面还有一个词叫微创新、软创新。日本有几个代表性的,美国最有代表性的购物中心的,日本的六本木是一个文化创新的,其实在六本木做一片稻田,可以回归到童年,找到乡村的记忆。平衡才是最高的一种境界,所以日本人口的高度密集包括孤岛的恐惧效应,把事情做到极致,日本的文明也确实给我们提供了很多借鉴的东西。

  其实欧洲和北欧我想说一下,我认为未来人类发展的超越物质以后的终极的模板就是北欧,世界统计数据福利最高的就是北欧。日本还有很重要的象征,日本的自有品牌、手工品牌其实在日本是占主题的,你发现日本的购物中心70、80%的牌子不认识,在中国要么就是快销的品牌,在日本都是民族或者运营商的品牌,甚至很多是手工品牌,这是日本商业引领亚洲甚至全世界很重要的原因。中国的同质化从哪里来?就是因为我们缺少原创的创新,所以北欧作为人类精神发展最终的模板的归属,它所代表的人类幸福指数、物质跟精神的平衡包括文明的、文化的平衡是未来中国的一个象征。当然还有一个更极端的案例就是迪拜和中东,由于老天的眷顾有石油,迪拜为中心的所有的奢侈品、全世界的奢侈品在这里都打了最好的样,当然也诞生了在全世界引起最大的恐慌的恐惧,包括本·拉登。它认为美国的基督教把人类带向了堕落,它是从这样信仰的角度摧毁,他是宗教信仰。中国未来财富阶层包括国家的高度发展其实这么多外汇我们怎么样发展,中东也给我们一个借鉴。

  时间有限,下面几个简单的过一下。这个我想重点说一下,中国统计的GDP,其实在国际上还有一个叫国民幸福指数,在欧洲国家人们也要找两个平衡,你光用GDP的发展,如果人们没有幸福,中国人现在是有钱的人没幸福,没钱人更不幸福。所以国民幸福指数是一个国家高度发展以后文明的标志,我们中国只走向了单向,包括大一统的社会。我选了几个样本,最早的2011年中国城市竞争力蓝皮书第一个城市是我们认为最土的城市——石家庄在2011年是排名第一,人们没有太高的欲望,生活很慢,感觉没有太多的压力,即使我的生活水平没有那么高,但是人的感觉和感性是比较舒服的,这是一种幸福。2012年我们看到北京成为中国幸福的低谷,2012年的评选北京市民的幸福指数是全国排在最后的。我在北京北漂了15年,将近20年,确实如果从一个单体和个人做一个平民生活北京肯定是幸福指数最低的城市。我去年在拉萨做了一个演讲,我说我们可能是像平民一样生活,还希望像上帝一样思考,每个都是这样。他每天就是开车,但是他关心的都是国家大事,这是中国人的特点,就是泛政治,就是因为政治给他的生活带来太多的压力和干扰,让他的生活不简单、不透明。2010年的评选,其实现在这个指数依然成立,更多的中小城市人们的幸福指数是更高的。我每个月大概有多半时间去地级市,感觉特别舒服,都不想回北京,感觉北京压力特别大。还有一个城市是长春,其实我认为长春是最有北欧特质的城市,因为当年它是日本满洲国的首府,包括市民的素质都留下了很好的一点,具备一个平缓的、文明的,人与人之间是有谦和的,更加缓慢的生活方式。今年最新的入选城市是成都,大家都知道成都,很多人热爱成都我可以理解,但是我过两天还去成都出差,我见到很多商业地产业内人士在成都工作了几年以后都不想回到原来所在的城市。我在北京见到了原来在北京工作状态很好的人,最后都选择了成都。从这里我们可以看样子出去幸福不仅来自于消费,还来自于情感,所以我们商业地产其实不仅提供消费,其实提供了情感。

  我最后讲一个,我们今天讲体验式论坛,那么体验到底是什么其实体验完全不是新的词,80年代西方就提出了体验经济,我们上大学的时候。其实体验所有人网上也是体验,这个跨界是没有任何意义,人类生下来,上帝造下来就是让你体验,让你体验无聊、悲观,也体验快乐和幸福。人类的生活更多的是中庸、平庸、无聊,所以你要去消费,你要去娱乐,你要去对冲死亡、对冲生命,让你这一生觉得没有白活,没有留下遗憾,其实消费也有这样的一个意义。我们的创新就是给大家提供这样一个点,让你的生命、让你虚无的精神在现实中找到平衡。大家说酒不好为什么还要喝,包括毒品,其实这是人性的本质,你不仅抓住人性的优点,你还要抓住人性的弱点才能把商业发挥到极致。

  谢谢各位。

  王跃:在20分钟的演讲过程当中,每次交流的时候我总会讲这样的故事,做主题公园真的是相当相当的,当初的时候,我2008年我个人认为我们也是学习国外的主题公园的过程,并不是我们自己在发明和创造。我一直讲这个故事,我2008年的时候带着我儿子去了日本的主题公园游玩,为什么会做这个主题公园?其实我儿子给了我最大的启发,他在这个主题公园玩的过程中把自己做体验、做医生、做牙医的过程回来以后改变了他的生活方式,怎么呢?从两岁懂事到九岁每天晚上刷牙都是要提醒他的,他反过来玩了这个过程以后回来以后都是自己在刷牙,不要你提醒。玩这样一个项目可以改变他的生活习惯,我觉得太不易了。日本也是有一个综合体,孩子跟亲子包括家长的踊跃度你无法想象。我孩子跟我讲,他说:“爸爸,中国的孩子要是有这样一个主题公园多好。”所以激发了我,其实我也是在湖南做房地产,我是上海人,我在湖南做了四年地产,我觉得这个项目特别有意义,还有它的商业模型。我是从91年从上海商业出身,2002年到湖南做地产,2008年做了这样的项目。我觉得特别是主题公园深深的引发了启动了我做这个项目的过程,所以我说现在有可能在2015年的过程商业综合体真正认识到亲子的项目可以带动人流。人流来了,商流自然形成,我用我做商业20多年的经历,其实看上去在做主题公园,其实它是完全跟商业甚至于地产完全带动的。

  今天我们讲的话题就是引领整个经济。商业地产现在讲到同质化的过程,我认为同质化是必然的,为什么呢?大家都知道要有亲子的项目来带动,那么怎么把体验的过程跟商业综合体更好的衔接?我觉得这是我们最要提升的,甚至有可能一样做职业体验,为什么王总做的职业体验跟别人不一样?我在2008年的时候就到长沙做这个项目的时候,当初我们跟湖南的主要领导省长书记汇报了这个项目,我说去日本看了这个项目特别有意思,我说:“书记,你觉得我引进这个项目好不好?”书记说:“要是这样做是特别有意义的事情。”而且我当初选择这个项目的时候,我觉得很像我们那个年代的少年宫,因为我们在座的很多是80后、90后有可能没有体会到我们那个年代做少年宫的过程,我们那个年代的少年宫里面有我们做船模、海模、勇敢者之路,其实现在很多少年宫丧失了这个功能,都变成了早教平台,都变成了商业输出。当年每年少年宫财政的补贴,我做了这个项目之后知道中国少年宫是注册制的,真正起到功能的没有一家起到功能,全部变成少年早教平台。最近二胎放开,催生了我们08年项目,我觉得这个项目特别有意义,怎么在这个过程当中对接呢?我们当初认为主题公园,我为什么要跟共青团中央合作做这样一个项目,当初我这个品牌,我认为中国很多的主题公园包括像迪斯尼都是引进国外的产品到国内。其实我在很多会场都会讲这句话,上海人们政府的共识引进迪斯尼花了两百七十个亿,习大大上台的时候很崇尚中国的民族品牌。我个人认为我特别爱国,我当时起这个品牌叫“酷”,所有的孩子都是我们家庭跟国家的宝贝,当初没有生二胎的时候我们的孩子太寂寞了,他们需要手拉手,孩子玩绝对不是一个人,他们是一个群体活动。我当初的时候做文化企业的时候,我说一定需要有情怀的人去做。

  在这个主题公园里面,我也是请了全球最好的设计团队,因为我本人也不会做主题公园,包括跟迪斯尼合作、跟日本合作购物中心,我说我在这个过程当中也希望把这个主题公园打造成国内的主题公园最好的产品。在这个过程当中,甚至综合体的很多老板引进的过程,他们回问星期一到星期五怎么办。,我当初跟省长汇报的时候,谈中国的品牌,我们不能叫少年宫,也不能叫任何国家已经注册的,周强就给了我这个品牌叫“中国青少年体验教育基地”,这是2008年做的。它一旦有教育的概念,学校不会当你是商业项目,它认为你是少年宫的。孩子从星期一到星期五可以组织学校到综合体、主题公园来,解决了什么问题呢?我们有可能想到现在做综合体特别难做,线上线下都有这样问题。在座的很多政府的领导,因为他们就会把孩子引进到我这个体验乐园里面。2008年的时候,我当初做的时候很少有企业介入到这个项目,我看到新加坡、日本都是人满为患。我觉得引进中国的时候,我们是通过中国文化的传播注入到这个乐园,把国内所有的注册两百多项花了两百万把整个注册的过程全部注册完成。其实文化主题公园是有侵权的概念,有知识产权的,为什么我当初花了两百万?包括我们的股东也是全国对优秀的出版的领军人物,他们说王总,你为什么去注册?我说我在这个行业当中变成起到一个领军的概念,所有的知识产权,到2015年职业体在全国已经风靡,不管是懂跟不懂都觉得职业体是一个很新潮的。从正统的角度来讲,我们2008年就把整个知识产权做了申报,包括我们得到的荣誉。因为我沈阳也有项目,全国的团中央书记、我们的周强同志,用这个项目我们到哪里都会得到政府的高度赞同,周强同志就变成全国的工作会议来讲。我们又是全国的国防教育基地,我们全国妇联,我2011年的时候的捐了一千万。全国基本上在做这一块的政府级的领导都到我们这里来,我们到哪里我们的商业模型,因为我们在中国特别要把一个文化企业做到完整性,它需要得到政府的支持,包括人民日报、央视采访。

  在七年的时间里面,别人一直认为我们只会做职业体,其实我们把亲子的产业链都做了一遍。我说做亲子并不好做,而且人文的沉淀特别厉害。因为孩子来了以后一定会一日消费变成两日消费,我们的农庄做的也是无土栽培的,大家可以看一下,室内的水上世界做了一个酷立方的产品,包括我们的双语国际幼儿园(见PPT)。

  团中央有两个网站,一个是青年网15岁以上的,一个是团中央的未来网,在七个月的时候团队就把未来网完成。因为中国的孩子红领巾孩子有1.3个亿,我们的辅导老师有450万,所以是一个大数据群,现在由我们中国少年队发展中心跟我们一块合作,包括青少年的奥特莱斯线上线下都可以互动。这是我们动漫公司做的,包括央视春晚我们都得了第一名,它是产业链的生意。其实我2008年介入这个项目以后,我最崇敬的是美国的迪斯尼,它从55年开业到现在,它是把它变成产业链,它的动漫公司不是动漫公司,米老鼠、唐老鸭所有的,它用文化者侵略的概念,我认为是这样的理解,每个人都看到它是动漫片,它的动漫片在你的脑海里变成有画面感,你会去这个主题公园。因为我也做了一个职业体验,它没有画面,没有卡通任务,所以我说在座的每一个人都有酷贝拉宣传册,它是共同跟孩子打造了这样的城市,所以动漫特别重要,我认为主题公园里面就把孩子的心带去了,在设计的整个过程当中我也是请了全球最好的设计公司做了卡通人物。孩子入园以后就会买商品,迪斯尼的延伸商品占到三分之二。

  由于我们在湖南,我们酷贝拉整个市场的占有率很强,基本上孩子都到我们的酷贝拉玩过。我讲一个很实在的案例,很多人说我直接体验,我投资规模这么大,我们在所有的学校里头以前是文具店这种方式做的(见PPT),从2008年我们把所有的文具店全部变成了酷贝拉的文具店,我们把整个商品的复制性变成酷贝拉的孩子每天放学都看得到酷贝拉的文具店,连门票全部在线下完成,有支付的系统,现在整个支付系统都可以通过这样的线下完成。我们在跟大家沟通的时候我们说怎么做自己的商品陈列的,一千个学校门口都看得到酷贝拉所有品牌的宣传,甚至我们线下的购买,甚至我们的延伸商品。孩子从入学到放学都能看到酷贝拉,我可以给一个数据,去年我们门店的营业额在2400左右,今年有可能由于我们线下的铺垫大概可以翻一个倍。长沙通过这样一个实战的案例,我们把14个地级市,每个地级市做三百家,省会城市做一千家,一下子我们的文具公司就可以独立上市,所以我为什么讲到把主题公园做完以后它的各个渠道就出来了,我变成有五千多个门店,五千多个线下售卖点帮我做营销。

  这是酷跑的东西,有很多综合体可以做这个产品也可以做那个产品,就通过这样的活动。

  这是我们做的青少年的奥特莱斯,我们跟意大利这家公司签约,基本上孩子的三四十个品牌全部跟我们一起合作。

  这是我们奇苗乐的农庄,我们的农庄是无土栽培,都是玩的,我所有的产品都是围绕体验。农庄什么体验?通过鱼、菜共生,没有土的,通过这样的步骤走再回来,孩子在里面又是体验又是玩。

  这是我们做的水世界的概念,这是我们在沈阳的,为什么这样做呢?所有的水上世界,我们可以看到什么?我个人认为都是没有内容的,都是设备。我们用节目的方式去做主题乐园的内容,我认为这是最有价值的。

  包括亲子酒店,孩子来主题公园以后一定会住你的酒店,孩子应该在主题的公园里面过他的生日,包括航空母舰、直空隧道。

  这是我们的双语幼儿园,酷贝拉把幼儿园这凤凰彩票官网(5557713.com)一块又变成体验式了,我们的幼儿园在沈阳目前是最好的幼儿园。我们第一家幼儿园从2013年开始,报名都报不完,何况我们的幼儿园还有自己的主题公园,变成免费的,这是我们的第二家国际幼儿园。

  刚才有可能我们在讲到酷贝拉跟政府、这么多部委,我觉得酷贝拉的营销是全中国做到最好的,《爸爸去哪儿》啊,我们每一个从一额月份逛庙会、过元旦、到春节、植树节,每个月我们变成一个手册一样。

  我们怎么跟地产一起合作呢?我还是讲我本人做了接近十年的地产,其实商业地产特别难做,特别需要有内容商去整合。这是我们跟长沙五矿所做的,连整个售楼全部是酷贝拉来做推广,因为有主题公园、有内容。

  这是我们在兰州做的一个项目,而且这个项目在一个县级城市榆中县,每个月销售都是第一名,为什么?很简单,由于我的主题公园入驻了以后,我们所有的孩子三点下课以后在我的主题公园都是免费的,从孩子两岁到八岁,它变成一个托儿所了,我们做一个室内的游泳池。

  这是我们沈阳的项目,因为沈阳的项目跟地产商又有很大的切入点,在哪里呢?由于我是做青少年的概念,所有的项目政府都会给我最优惠的条件。我一直举一个例子,政府要不要做青少年活动中心,到来你本来还要投三个亿、五个亿,我要是过来的话,你土地就不要跟我谈了,你土地置换给我,我把创客中心的概念全部做起来。总理讲是可以有主题公园,你可以把所有的商品结合。因为我有动漫的孵化基地,我们有互联网的孵化基地,我们在这个过程当中是做内容点的。包括土地怎么返还,基本上是没有价格的,所以这也是我认为做的内容,别人只会买门票,我说我们把这个想得很通透,包括资产怎么议价。

  这是我们在山东做的一个项目,我们的奥特莱斯入驻,酷贝拉的入驻,之前发展商连盒子都没有想过,我们盒子都买了,我们用最少的钱转化成我们的商品。

  包括我在南宁做的项目是三千亩地,它是根本没办法的,你不做当地最大的主题公园,政府为了我这个项目入驻,我说你这个买单不是你来买单,是政府来买单,由于时间关系我就不展开凤凰彩票网(fh643.com)讲了,包括项目准备、包括酒店怎么打造。

  我们把设计图稿变成孩子的72变(见PPT)。

  6月份我代表文化部摩洛哥,由于我们企业在全国这个行业很充分的演绎了这个过程,受到摩洛哥的邀请,大家知道西方国家全是私有制的,土地是不可能给你的,我们现在也是用这种方式,政府给我三百亩地。我说主题公园最大的特点在哪里?当你把内容做足了,当你把思想做足了,所有人都会觉得你是做了一件很有意义的事情。

  我一直讲“天行健,君子以自强不息”,其实最重要的是以后把中国的文化内容做出来,谢谢大家。

  刘明:尊敬的各位嘉宾,女士们、先生们,上午好。我觉得北京有优美之处,上海也有优美之处。回归到我们商业的本质上如何做好体验,我代表董事局丁总为大家做一个介绍。

  首先我介绍一下月星,创办于1988年,目前涉及商业、投资、家居,主要的业务涵盖大型城市综合体的开发运营,家居商业连锁以及五星级酒店的业务。集团目前最核心的业务主要是两个板块,一块是月星家居双业连锁,我们目前在全国已开和代开的门店已经有很多,主要的产品线是就是环球港产品。目前环球港项目由2013年10月份正式开业的上海环球港运行已经两年多,目前是上海的新地标之一。还有江苏杭州的江南环球港,总的面积是88万平方米,江南环球港的整体开业指日可待。与此同时,苏州、徐州、沈阳、喀什等第的环球港项目也在布置,预计在不久的将来也该开业迎客。

  第二个方面,以上海环球港为例,上海环球港的影响力有两个首选。一,外省市的领导到上海访问主要有三件事,哪三件事?一个访问是上海市的领导,二是参观上海自贸区,第三是参观上海环球港。今年下半年有罗浮宫珍藏画展、喜洋洋与灰太郎等众多文化演出,艺术展览在上海环球港陆续举办,文化已成为上海环球港的一个名片。二,环球港的体验式商业逻辑到底是哪些,我们认为是从人性的、精神层面的出发,城市居民消费需要升级的必然要求,人群的消费心理和消费行为都正在发生深刻的变化,个性化、休闲化、体验式已成为大势所趋;应对电商冲击的必然要求如何对抗线上电子商务的剧烈冲击,作为线下实体店就是要拼差异化,我们不怕通知化,我们更希望有差异化,突破满足购物的业态,像餐饮、购物、休闲、娱乐的综合体、一站式、体验式为核心;对商业地产自身行业竞争的需要,随着过去几年上海环球港的迅猛发展部分城市已经出现上海环球港过剩的局面,因此如何通过提凤凰彩票娱乐平台(5557713.com)高和提供独一无二的购物体验,构建自己的差异化核心竞争力已成为每个购物中心必须要面临的话题。我们并不强调商旅,而是强调文化,三位一体联动发展:各种演出、展览、文化展览、各种秀,这种秀是一个大文化,所谓旅游主要是吃、玩、游、购一站式体验,一家人可以玩一天的休闲综合体验,文化和旅游对于商业最大的价值是互动性、在场性和体验性,可以为商业带来巨大的人流,并成为相关的文化地标,有品牌效应,带来极强的客户黏性。商业也被文化艺术向民间、老百姓更广泛的普及提供了更多的渠道和途径,并且可以给文化艺术带来更多的商业的汇报。商业中心的吃、玩、购一站式也为老百姓的游玩提供了新的可能性。文商旅可以互相接力,实现共赢发展。

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  上海"环球港"启动于2008年,旨在对大型商业综合体进行全新定义,首次全面提出"商、旅、文"三大中心功能概念奠定其商业地位,满足新时代消费提升,为消费者提供一个展示世界东西方文明和高档生活品质的绚丽舞台。该项目作为集"商业、旅游、文化" 三大中心功能于一体的全业态城市中心商业综合体,总建筑面积达48万平方米,这一体量使其成为全球中心城市最大的购物中心,其中商业面积近32平方米,高级办公楼有12万平方米,五星级酒店4万平方米,组织以甲级办公、休闲、娱乐等功能,环球港另外一个特色是主题建筑的风格。走进环球港美轮美奂的宗教壁画,以及遍布角落的图画让人仿佛经历一场视觉之旅,我们在环球港和家居城都做过这方面的活动;上海环球港为文化娱乐业态予以充分的保障,把更多的空间释放给公共文化,包括室外南北广场,三个中庭广场,四楼还有文化区域,其中有影院、演绎空间、拍卖展卖区,支持戏剧、小型音乐剧等演出展览活动;组织专门的机构和人力负责文化的演出、展览的安排,各种演出展览常年不断,上海环球港开业之初首批入住的文化项目既有博物馆、艺术中心,也有敦煌展览中心等非遗项目,还有艺术长廊等通俗展示空间,在随后两年又举办了2015年拉丁手工艺术舞文化展、罗浮宫艺术展等。总之,一系列的展览和演出,如今文化已成为上海环球港的名片。这一系列活动为环球港营造出一种浓厚的艺术氛围,让百姓在日常购物的同时能够潜移默化的接受文化的熏陶,产生消费,推进可持续发展。

  如果确保投入和产出的平衡:一,从理念上要有一个长远的战略考虑,打文化牌有风险性,前期投入巨大,周期性长,但是从长远来看消费者对环球港是一个高雅文化的场所产生认同感,对于建立客户黏性以及更多高品质的商户肯定是有帮助的,它的投入和产出会以另外的形式体现出来。第二,从操作层面,我们是带着资源去谈商业、去谈招商,我们在把握商业、旅游和文化会有计算模型去衡量各业态的收益比例问题,所以在空间凤凰彩票欢迎你(fh643.com)设计将会以三种业态科学利用,并合理穿插,既保障项目的合理运营,又保障客户的黏性。三,我们88万平方米的江南环球港是上海环球港的升级,我们把它定位为欢乐的主题,也是要回归到今天的主题叫回归、重塑,需求消费者的精神需求。江南环球港有几个特点:一,面积很大,总的面积88万平方米,8800个停车位,可以实现文商旅的联动发展。二,区位的优势明显,地铁在商场内设站,距离机场15分钟,以常州为中心,一小时经济圈,16个城市,3200万人口。三,配套一流,120米高的户外摩天轮,及世界港口小镇,五千平方米的空中足球场,这里可以举行五人制、七人制的足球比赛;

  定位,环球港集休闲、购物、文化、娱乐、艺术、旅游等一站式体验。

  2015年5月已经开业即将入伍的奥特莱斯主力店与各路高端品牌同步呈现,有了是环球港吸引周边客人的最大诱因,不仅有很高的摩天轮,也有欧式建筑。目前江南环球港已经在政府的旅游部门指导下着手做国家4A级景区的前期工作,文化艺术已经有国际知名策展人瞄准了这个平台,这里将成为时尚、艺术交相辉映。作为上海环球港升级版,88万平方米的江南环球港将会实现商业、旅游、文化的融合,致力于成为港南商业新的名片,也就成为长三角乃至全国人民的新的旅游目的地。

  谢谢。

  欧阳捷:尊敬的吴传鲲总,尊敬的各位嘉宾。这次向大家汇报关于体验式购物中心商业定位的逻辑思考,不一定对,因为我们在台下的很多嘉宾有很多的理解,也做了很多年,都很专业、很精神,我们只是把这东西给大家做一个分享,敬请大家来指正。

  首先我们看一下商业地产市场,我们认为很快会饱和,如果换算成常住人口是人均2.74平方。同时,我们商业地产的开发速度现在还在加快,我们现在整个开发速度节节上生,在整个房地产中间已经占比15%。我们房地产住宅的开发投资速度在下降,商业地产的投资速度在上升。我们全国的人均城市人口商业面积也要超过5平方,意味着我们的能动的、不能动的、大的、老的小的人人拥有5平方米的商业面积来开店,这意味着我们的库存是非常大的。可以看到很多城市商业体量非常大,近几年有的在保存上千万、几百万平方米都有。政府也需要进行商业用地的控制,现在政府在商业用地上面应该是做了很多的努力,但是我们的商业体量、商业网点的规划现在几乎已经被停滞了,我们的商业网点规划是商务不再做了,但是我们实质上控制体量的出让是由我们的规划,这么多的购物中心我们认为很多城市已经区域饱和。

  我们以三线城市为例,我们统计了一下,520万人口如果50%是居住在这个城市里面,这个三线城市,其它的人口住在县、乡镇或者是农村,这样我们一个购物中心平均能覆盖多少人呢?我们大概匡算一下是12万人,如果12万人可以覆盖22个购物中心,可以说东南西北全部覆盖到,这个竞争是多少的惨烈大家可以想象得到,但是是不是一个购物中心能够覆盖到12万人口呢?即便算12万人口覆盖的话,我们全国的一二线中心也是6500个,我们现在的常住人口基本上全部覆盖掉了,我们现在商业的问题在于大家都觉得商业不好做,但是我们的商业问题在于竞争激烈所导致的,这里面我们还有很多的不平衡,我们现在的购物中心总量已经达到了四千多,每年新开业的量是达到四百家左右。如果按照这个模式看我们再做十年我们的购物中心可能超过一千,覆盖所有的一二三四五线城市,未来十年我们认为购物中心的跑马圈地基本结束了。这里面还包括很多城市的不均衡,所以我们觉得十年之后我们可能会进入商业综合体的竞争的战斗时代。那个时候我们很多城市的购物中心有的会死亡,有的会升级。

  当然,我们认为未来可能还有两个因素必须要考虑,可能会提升整个购物中心的总量,一个是城镇化率达到70%的城镇人口可能会达到10亿,这可能可能还会增加三千到四千购物中心。另外一个因素是人均消费的提升,如果增长速度提升上去,人均消费的能力水平下降了,我们的购物中心可能会多一些。我们也看一些曲线,按照过去八年的时间,我们的消费水平,我们看看是过去增长了一倍。如果按照过去十五年时间增长4倍,如果未来增长一倍还要增长三千座购物中心。

  从眼前的日子来看,我们的日子并不好过,首先要从商业定位开始,包括城市、市场环境等等所有的路径我们都必须在一开始要想清楚,一开始想清楚未来做好商业综合体、我们的购物中心才有可能运营得好,如果这些问题没有想清楚,竞争态势没有搞清楚,我们今后的竞争就很难。

  现在的商业定位有四大误区,第一大误区是夸大了覆盖人口,我们看一看购物中心能够覆盖多少人口呢,如果静态是二十万,最大的客流量就是三万人,实际上刚才统计的数据大家还记得我们是按照12万人口的覆盖率,男女老少全部算上去。第二是我们的放大体量,很多购物中心的体量是放大的。大的购物中心体量未来如何支撑,如何保持正常的盈利模式,我们觉得这是非常困难的。第三,一味的求新、求变,很多购物中心里面掌握了很多新型业态,但是新型业态进去以后我们会免租、装补,最后是没有盈利的。到底购物中心能够叫好还是能够叫座,我们前两天在上海举行了一场论坛活动,有的购物中心看起来确实很好,但是不一定叫座,但是没有带来真正的营收、利润。第四是追逐电商,电商到底是倒流的人是分流的,现在很多购物中心已经开始运用电商,但是如果电商运用得不恰当,我们是把客流赶走了,比如说线上去买东西,线上把客户采购类的东西买去之后最后他不到购物中心消费,我们不能产生关联性的消费,购物中心虽然有一定的量,但是整个消费会大大降低。到购物中心很多客人是随机消费、无意识消费,这种消费能大大提升我们购物中心的营收水平。对于我们的购物中心的电商的定位和电商的功能,我们认为主要是:一,吸收客流;二,增加服务体验,改善服务体验。如果这两个定位能够做到,我们的电商是对我们有帮助的,反之是对购物中心产生不利的影响。

  体验式购物中心的定位四个逻辑,趋势性、开发性、运营性、投资性。我们从商业的定位到规划设计到开发运营、招商等等,整个的一套逻辑里面来确定整个体验式,什么是体验式。今天因为时间关系,我们不能跟大家分享更多,也有很多嘉宾,但是我分享,重点给大家汇报一下对于趋势性逻辑的看法。

  第一个逻辑是小型化、便利化。在美国4万方以下的购物中心是4.36万个,平均每个覆盖购物中心覆盖人口是0.7,大家到周边去买东西非常方便,所以我们美国在电商不到10%,而且这么多年来并没有明显的提升。其中一万平方米以下占3.56万个,如果按照我们一万多个购物中心对比美国的两千多个,我们未来的人口13亿人对比美国的3亿人,我们认为未来的购物中心应该是饱和了。从日本来看,我们也看到上世纪平均的面积只有1.6万平方米,2001年到2010年10年间购物中心有几年是提升到2万平方米,但是总体来看很是偏小,大型的购物中心也不多。日本还有5万多家便利店,人均消费600多日元。这个钱基本上相当于我们平常的购物中心的客流量,三四线城市购物中心的客单价。我们认为一味追求大体量显然是误区,特别是三四线城市。对于小的购物中心来讲,我们认为未来还是有很多优势,比如地比较好找,投资比较少,预算容易平衡,贴近社区,容易复制形成连锁。我们认为未来的社区购物中心可以替代电商,社区购物中心将增加,多数购物中心将少大型超市配置,中小型购物中心覆盖绝大部分人口。

  第二个趋势是老龄化和就近化。以前做住宅地产的时候有一些体会,我们做了一个项目,这个项目当时我们去负责行政人事的时候做培训,很多人咱们培训的时候我们就问说这个项目你们到底怎么定位客户的,他告诉我第一是私营企业主,第二是公务员、第三是白领,第四是高精白领,他说80到140平方米,周边的产品价格差不多是8000。这个就是我们的产品定位吗?这么多的住宅产品定位模式基本这么多年延续下来,我们看很多企业还是延续这种模式在做。我们的客户定位,私营企业主是百量级的、千万级的还是亿万级的,有局长、科长、老科员,他们的薪酬是一致的吗?所以我们的客户群定位是非常重要的。我们现在的客户群定位和最后的客户成交的情况和客流量的情况应该基本上是一致的。我们认为未来其实老年业态会成为我们购物中心的一个新蓝海,为什么这么说?我们可以看到上面这张图,绿线是儿童的在直线下降,老年人口在上升,未来老年人口会超过儿童。如果是这种情况,我们非常清楚的发现我们的住户储蓄、政府储蓄和企业储蓄存款,我一看前两面的绿色是指住户储蓄,住户储蓄中间绝大部分是中老年的储蓄,老年人有很大的储蓄,年轻人是没有钱存银行的。未来老年的业态到底有哪些内容?一,医疗业态今后会成为购物中心的标准配置,老年餐饮、老年教育、老年保健、老年社交、老年文化艺术、老年亲子、老年超市等,老年人在社区中会形成一个很好的客流方向。

  第三个是主题化、参与性。酷贝拉的主题化项目应该是非常好的,它体现了购物中心未来的两大趋势,第一个是它主题非常明显,第二个是参与性非常强,儿童的参与性非常棒,所以我们去了还想去,走了还惦记,这是酷贝拉的成功之处,也符合未来趋势性主题化与参与化的两大特点。我们在张家口做的海洋馆这种项目,我们觉得参与性、主体性非常明显,参与性、互动性非常强。

  第四个是情感化和人文化,我们的服务体验要细节化、人性化;我们的视觉、听觉、味觉和触觉的体验;还有情感体验要发挥到极致,未来购物中心的机会也非常大。最后一点是人文的体验,上海的有一个电影体验馆里面有很多老年人冬天去,夏天也去,因为这个是免票的,可以在那儿坐一天,可以把以前的老电影都看一天。最后把老年人的电影馆我们放到业态里面去之后,我们觉得不但给老年人提供一个很休闲、社交的场所,而且让他们很多的共鸣,我们觉得这四大趋势是未来购物中心的趋势。如果能够按这四个趋势去发展,我们认为未来我们的购物中心的体因是可能不仅仅是我们现在所说的业态的体验,和我们所说的局部的线下的体验,我们可能更多的还要往更高的方向去走。

  汇报不当之处请大家批评指正,谢谢!

  高端对话:回归商业本质“量体裁衣”做体验

  黄巍:大家好,对话的主题是回归商业本质“量体裁衣”做体验,我本人是做电影院的,我刚才在外面跟大家做交流,我说我就是体验的,所以你们做购物中心的时候把影院做大一点就好了。这是开玩笑啊,每个购物中心体量、区位、定位和城市都不一样,所以确确实实要根据不同的需求来购物中心的体验性。首先有请银泰的吴总,银泰也是我们重要的合作伙伴,我们请吴总谈一谈对于银泰体验式业态的经验、观点。

  吴谪:大家上午好,我是来自银泰集团的吴谪,其实今天的主题一个是回归,一个是重塑,我想这两个是重点词,对于体验业态来讲,我觉得刚才非常说得非常好的一点是量体裁衣的体验。其实大家也都在谈体验在一个购物中心里定位、定义是什么,比方说它的大小、能做的面积是什么,我觉得这些都跟量体裁衣是有一定的配合度的,比方说我们的购物中心如果面积体量足够大,那么我们是可以多做体验业态。同时,如果我们并没有这么大的面积,如果只是一万平米或者两万平米也很难做到更多的体验的业态,我觉得这是一方面。另外,我觉得最主要的还是要回归商业的本质,我觉得商业最主要的还是要做汇报,因为我想之所以会做商业还是出于盈利的目的。我想大家都不是做慈善的,大家做购物中心、做商业本质还是商业回报的问题。考虑到商业回报,其实购物中心的整体是一个闭环,之前我参加过几次论坛一直在强调一个观念,我个人认为商业其实是一种金融衍生品,它不同于住宅的消费类产品。我们如何能够做好这种体验?其实跟我们的回报是息息相关的,如果说我们在前期没有一个非常好的规划,我们的资金成本、我们的建筑成本都不是这样的话,我们可能很难做出一个很好的体验。因为体验相对来讲租金是要低一些,尤其是像黄总做体验的,我给他五千平米我可能亏了两千平米,一个是营收,所以我可能这也是一个非常主要的环节。

  我想说的第三点是其实我们如何重塑我们的体验,现在整个中国的发展其实很多都在朝这种产业链的方向去发展。其实购物中心更多的体验业态来讲的话,其实我们并不能一定是单个项目,像酷贝拉谈到可以把儿童做成一个产业链,其实未来在银泰来讲我们希望更多购物中心体验内的业态并不是一个单店,我们希望引进类似于产业链的形式。其实城市的综合体来讲,我们除了购物中心还有商业街、写字楼等等,如果我们把这种体验按照这个产业业态或者一个产业链发展的话,那么它给我的贡献远远不租金,可能带来更多的益处。比如我们现在在成都新开的银泰城里面引入了电子经济,同电子经济一系列的产品我们都在做,包括未来我们会引进长跑的概念,比方说我引进一些体育的产业链去增强体验式。其实对于我们来讲,比方说我们的写字楼、商铺的收益会增加,同样也会平衡购物中心由于做更多的体验业态的损失,我觉得这是一个闭环的考虑。

  个人来讲,我觉得在未来无论是城市综合体还是发展来看体验业态会占据主导的未来,我相信它也会逐渐取代更多的零售,体验业态也会在整个产业链发展中给购物中心带来一个非常巨大的好处,多谢大家。

  黄巍:谢谢吴总,现在小剧场也可以进购物中心了,特别是像大的城市,因为它得有剧团可以演,我觉得可以是一个很好的补充,特别是是在客流不多的时候也是一个补充。不知道刘总对量体裁衣这个概念有什么新的观念的阐述?

  刘明:关于量体裁衣,我之前在上一家企业也曾聊过,我们在做杭州的百货的时候在成都这家店,早期的开发商有做环球的娱乐场,我们看到两个购物中心,一个是48万平方米,一个是88万平方米,是不是太大了?也不是大,大有大的好处。正因为它大,我们更有机会去量体裁衣。在上海环球港创建的时候,我们有意识的把一些空间留给了演绎的空间、文化的空间,甚至艺术、展览、文化旅游。在江南环球港因为有88万平方米有更大的体验去做这些空间,我们是带着资源去做招商。从资源的配置、灵魂性都是整体的规划,而不是商业谈商业、体验谈体验部分,这是一。第二,任何体验要回归到消费者、回归人性,你要了解今天的人在想什么。我们的操盘手都是60、70,但是主流是90后、00后,00后跟90后想法已经完全不一样了,更何况我们60、70后的操盘手要考虑他们。无论是在家居还是商业板块都是想从办法从消费者真实的体验来考虑,我们解决的吃饭、穿衣遮羞,更多的是精神层面,大家希望在这里找到一个乐趣的空间去做精神的释放,我想量体裁衣应该是从这个角度去考虑。当然,在商言商,我们需要有利的支持去为整个事业发展创造,所以我们不管是做48万还是88万的,我们希望做一个百年的老店,这就是我们所追求的。

  谢谢!

  黄巍:它的本身还是消费者,现在有很多电影我也看不懂,票房也很好,他们说你看不懂就对了,因为那不是拍你你这个年龄看的。隋总谈一谈量体裁衣。

  隋颂伟:其实体验方面是两个部分组成,第一个部分是硬件的部分,另外一个部分是软件的部分,硬件是怎么理解呢?硬件就是设计、空间的比例、绿化等等,这是硬件的,硬件是不能改变的;软件的部分就是商场的定位、品牌的组成等等。我刚刚跟他们有过一个讨论,我们要招商引资,去年引进了21个在广州没有出现过的牌子,今年我们引进五到八个全新的牌子,我们是这样去操作。我觉得体验也要充分发挥好必须是硬件和软件无缝的结合,而不仅仅是某一个方面。我刚刚听了欧阳总的演讲有一个体会和启发,我们做商业不能只看体验,必须要回归到人本,我们能给股东带来多少的回报,不能说我们盲目的去追求这个体验而忽略了只叫好不叫座,这个是不行的。

  这是我的理解。

  黄巍:对,欧阳总的演讲我也听了,我一看他的曲线,我说再过十几年、二十年我也进入60多岁的行列了,所以购物中心以后老年先加上,十几年以后我也能用得上了。邓总,量体裁衣怎么看?

  邓国坚:其实通常参加这种论坛的嘉宾越靠主持人的就证明越是大咖,通常过了三个大咖以后只能上以上都正确,他们都说完了,我们不知道说什么好。我觉得今天论坛的主题非常好,我刚才发了一个微信我说2005面我做正佳广场的时候我们号称亚洲体验城,那个主题是这样说的,到现在刚好十念了。这十年来大家都在叫嚣体验,什么是体验呢?有人研究过吗?为什么要体验呢?又有人去研究过吗?我觉得“回归”这个词用得非常好,我跟大家分享一下我的感受是什么,怎么样才能回归。今天我们的嘉宾分享了一个主题是“量体裁衣”去做体验,我有一些不同的看法,我觉得不是“量体裁衣”,是“量心裁衣”,量体是没有用的,关键是怎么抓住消费者的心,你把他的心抓住了这个体验就做到了。在1991年的时候已经践行体验方面的模式了,在1991年左右的时候,我做海运电子城(音)我就让全广东的消费者怎么可以不买到假货,在买水货的时候怎么买到好的东西。体验其实最关键的就是你怎么抓住心,如果你抓住了心所有的体验、所有的形都能根据这个去体验,所以规模不是问题。我现在操盘的项目在东莞最核心的一个区域双地铁,规模是105万的城市综合体,广东省第三大,其中两个最大的在广州,但是单体是最大的,另外两个不是单体,一个在番禺,一个在开发区。深圳没有这么大的,我们的同事有来自美国、澳大利亚、香港的,一看这么大,吓死宝宝了,怎么做?我说没有关系,我花了大概两年的时间走访了方圆核心四公里所有的商铺,四公里之内做了一万两千九百七十五个普查,二十公里之内做了一万个普查,发现东莞所有核心的消费群体在哪里,我根据他们的需求去做的体验。

  我要更正一下,我觉得不应该是量身,应该是量心,然后做到贴身为止,我认为这就是真正的回归,谢谢!

  黄巍:谢谢,下面是大地影院的于总,其实我们算是是品牌商,我们不玩购物中心,但是我们天天跟购物中心打交道。

  于欣:首先非常同意上面嘉宾的观点,尤其是邓总的“量心裁衣”。作为影院的主力店,品牌的业态大地对这一方面有很大的感触,其实我非常认同上述嘉宾的观点是说我们并没有改变事情的本质,本身购物中心做零售、做消费体验就是一种体验,只不过这种体验的概念发生了微调,受到大环境的变化、尤其受到互联网的冲击,体验有所调整。今天的购物中心的体验更重要的是回归本质的运营,所以我认为在体验式的购物中心的大话题下,各个购物中心的运营所形成的核心竞争力将成为差异化的所在同时,我认为在品牌商家中的运营能力也成为各个购物中心的差异化的所在,因为品牌商家和购物中心是共生共荣,很难孤立的生长。大地在整个大环境下也做出自己的调整,我们今年提出电影+的战略,我们在这个基础上加入跨界的经营,跨入创意的餐饮,加入创意的零售、创意的互联网,我们的目标是未来跟不同的购物中心考虑进入不同的组合业态,会在一层有零售店,在二三四层有业态的餐饮,在五层布影院外加餐饮,这是创意互联网的作用,我们会打通会员体系、积分体系,我们影院的租金相对来说比较低,我们的使命就是带人人流,并且把人流的价值创造出来。通过电商平台的打通,我们希望在五层看完电影之后的观众通过积分、消费拿到了一个二层咖啡的券、二层套餐的券,这样在整个购物中心内形成我自己的人流的循环,我希望我为购物中心做的贡献是通过我的体系在购物中心形成人流和互动,避免观众在最高一层看了电影之后直接下来一层离开购物中心,这是大地努力的一个方向。

  我们在自己内功打造运营能力的过程中同时也需要跟各个购物中心进行积极的配合,首先是在硬件上的配合,希望越早介入越早,尤其是影院打造业态,我们希望在最初的时候把所有后面运营的问题,比如动线的问题、疏散通道的问题以及各种展示的问题都解决掉,更重要的是在未来15年的租约内如何进行运营上的方案。大地已经是全国第二大影院投资中心,我们跟很多片商有很好的谈判能力,我们整个购物中心以电影为话题联动起来,配合上我们自己的云平台的会员系统,使整个购物中心活跃起来,在电影的主题上活跃起来。同时云平台的会员系统和电商的交易系统是全部开放,以数据为驱动进行会员的引领。在整个购物中心大的环境下,对于运营能力的商家的选择,对于与时俱进的商家的选择,以及对于商家和购物中心本身共同运营能力的挑战是非常大的,只有在这种共同的运营能力的强强联手下才能真正打造出来有差异化的、体验式的购物中心。

  黄巍:于总说得非常好,刚才于总用了一个词叫“使命”,在座的购物中心的开发商和营运商看看我们电影人的境界,我们知道租金给得少,但是我们有使命把客流给你贡献出来,大地虽然是我的竞争对手,但是大地最近在转型,我觉得是不是叫大地2.0版,确实做的不错。陈总

  陈宁:我站在品牌方的角度谈一下我的看法,我们的量体是量谁的体,或者回归是回归到哪儿,裁衣是以什么标准裁,重塑是按什么标准重?我的理解是回归是回归客户,重塑和裁衣的标准我认为应该更多的去关注趋势,因为形势比人强,做商业和做所有企业都一样,真正打不过的就是趋势。我们作为乐凯撒来讲,我们分析我们的客群和趋势的结合点是两点,第一点是客群发生了很大的变化,千禧一代16岁到35岁成为了最主流的客群,来由一个是数字化的浪潮已经是非常的深刻了,在改变着整个的消费体验。基于第一点,我们的客群在年轻化,变成千禧这一代,16到35岁的客群,我们做一些他们更新鲜的食材、更独特的口味。比如现在美国餐饮里面发展得好的是星巴克,我们看到这是一个趋势,就是年轻人对新鲜、独特口味的追求。我们陆续推出一些更加新鲜的食材,然后把它陈列出来,这是一部分。还有一部分就是既然我们要想在互联网做好工作,以前的有一些可能就不能用了,所以我们在80%的店做了基础的改善,比如正佳广场的店我们用了思科的模式,我们可以同时支撑两百个人,这个体验就是基于互联网做了一个硬件的基础,这是基于年轻客群的变化。第二个是整个数字化的浪潮,我觉得是几块:一个是让他便捷的点餐,变成在电脑端和移动端的点餐,我们在海岸城的一家店有57%的人是自己用手机下的单;还有一个是移动支付,现在你去每一家麦当劳的餐厅全部是自己去支付了,已经发生了很大的变化,就是支付工具的变化,这可能是在互联网两个主要的变化;还有一个是跟消费者的互动,比如街舞等这一系列刚好是我们最典型的客户的互动,加强我们在移动互联网的存在,因为我们公众号粉丝不多,但是我们现在每一篇稿子基本上能做到十万次到几十万次的浏览,它时刻的感受到你跟他是一类人,你跟他在互动,这是体验的延伸。

  归结起来,我觉得是要回归到最精准的客户就是千禧一代,然后去打造他的需求和他玩在一起,腻在一起,这是我的一些想法。

  黄巍:谢谢!汉博是中国很重要的商业操盘的机构,也做了很多有特色的购物中心。朱总应该对量体裁衣有很深刻的认识。

  朱友军:因为我们在谈这个体验,正好我这段时间我们公司在做定增包括之前刚刚完整的定增,包括深创投,他们说你们这个行业现在都在衰退吗,电商冲击在关店。我跟他们解释我们跟百货是不一样的,他们知道我们在做购物中心全产业链的服务,他说这是一个生活方式、是一个社交的场所,而且是以体验式为主,然后我就花很多的精力去跟他解释。我们在合肥有一个购物中心,我们跟大洋百货很早以前它作为主力店,我们跟它谈减少面积,增加一些我们购物中心的业态,在跟他了解百货的行业在持续的衰退,我们讲真正的原因。其实百货是一个品类思维,基本上是以满洲人的纯品类的消费为主,但是它很难跟着人的情感、人的内心、环境的认同,所以它不可避免的在走向下滑。它刚刚开业的时候在全国的店很好,但是今年明显出现了增速增长很少。

  这两个例子给我们来看就是大家对购物中心的体验很关心,但是实际上我觉得大家讲购物中心很多时候是讲到某一点,包括一些开发企业说现在要全做体验,其实在购物中心这个业态一开始诞生的时候,MALL是林荫大道,本身一开始做的时候就是一种让人在这里面感觉很舒服,它本身就是以体验为主的,它不是说我现在在今天受到电商冲击才来做体验。体检是一个点,或者在某一个业态、某一个设计方面做体验都不是因为遇到现在的情况才来做,而且购物中心给人在精神层面提供享受。我们的消费者目前为什么在慢慢的抛弃百货,慢慢的抛弃这些东西?人是一个社交动物,他有很多社交的需求,他有很多情感的表达,当经济不发达的时候,他需要用百货吃饱、穿暖满足基本需求就行,但是经济发展到一定程度可能在精神层面上的满足更多。我们经常说电商对购物中心的冲击,我们其实可以来分析互联网几年的历程,95年到2005年基本上大家发现这个阶段定义为信息物联的时代,这时候搜狐、新浪、网易提供大量的信息,大家在信息交流过程中获得了很多的便捷。接下来是京东出来,大家发现在2015年可以看到阿里这段时间的报表还在增长,但是已经比前几年已经明显下滑,它的股票都在跌,为什么?因为它现在的增长不符合大家的预期,线上商品互联的时代即将到头了,我们觉得最大的问题是没有取决于人作为个体,它没有满足人作为一个社交动物、作为一个人需要有情感、需要有一定的交往方式的地方,所以他们线下试图通过O2O来弥补这一点,但是我觉得这一点,因为从线上到线下的布局还要很长的时间,所以它现在主要是以并购为主。下一个十年实际上会发现社区比较厉害,就是一个群体,腾讯在这么长时间内包括未来都会有很强的发展力,它的微信把几亿穿在一起,而且这个过程中它解决了人类交往的需求。而电商更多的是B2C也好、B2B也好,很多时候没有解决人的需求。购物中心不单单是要做一个体验式的业态,而是在全方位的,你要能够从设计、从你的空间感、你的主题活动,包括今天谈的,我们要把国外的理念引导进来做一些文化、做一些东西,这都是一个术,更大的目的是把消费者吸在购物中心里面,让他产生黏度、让他来这里,这样它的客流在增加,客流增加带来替代率、包括你的客单价的增长。如果单纯靠引进大投资、引进业态,租金本身很低而不能带来其它业态的增长,其实这对未来是不持续的。如果不能解决资本流动性或者不能以其它方式获得回报,它不可持续的。

  现在购物中心的发展,我觉得要怎么让他内心对购物中心的情感认同,如果情感上一旦认同,他就会来这里,他一旦产生了对这里的依赖,他都能在这里找到相匹配的东西,才能把整个年龄段吸引。

  现在购物中心还有一个很重要的问题就是供应过剩,购物中心体量太大,盲目的加大。短时间之内我们可能用两三年的时间、五年的时间把别人用七年的时间的消化了,现在购物中心在这么短时间内出来了这么多,每年购物中心的体量是百分之百的增长,这肯定有很多购物中心销售不好,那就是有强有弱。有的购物中心每年增长非常好,有的购物中心非常差,这就是在于购物中心在过程中抓住了核心需求、他的情感体验,如果留住了他的心,这个购物中心才能真正的声称。我认为单靠一个业态是救不了购物中心的。原来流行的快销在很多购物中心都是过剩的,有的在增长,有的在下滑。现在年轻人的消费品类越来越高,还有家庭消费为主的年代,我觉得一定是靠整个购物中心整体营造的氛围、整个品牌搭配的感觉、整个设计、整个空间,还有它的主题营销活动,包括便利性、各种智能化系统综合所带来的东西。在这种情况下,我们如果能够在某个点上,因为我们说中国的购物中心,中国的老百姓中产阶级是比较少的,像日本、美国为什么购物中心能做起来,中产阶级很大。每个城市不一样,一个城市隔一段距离消费类型都不一样,所以如果定位不准确,盲目的求品牌,我觉得也没有太大的作用。在这个过程,我觉得体验是重在对消费者内心情感的需求、对他的满足。对人类来讲,他一定是希望有一些场所能够给他提供情感的满足方式,这都是购物中心核心点。

  黄巍:再次感谢在场的七位嘉宾,谢谢!

  王品石:各位嘉宾的发言非常精彩,朱总发表的观点放到我们这一场可能更好,因为他讲了很多实物实操方面的细节。我们这一场的主题是如何平衡人气与收益,可能在场的几位甲方都有打交道,我们这个业态是提高人气的,基于这个尽量少付租金,我看到这个主题又看到几位嘉宾名字的时候,我第一感觉到很亲切,第二是回忆到双方在沟通和谈判过程中的细节。龙总的德思勤应该在长沙市场包括湖南市场孕育和很久,你的前几任精英团队都跟我们打了交道,最后一不留神没签到我们这儿来。开业之后,大家都很瞩目。这个项目经过了很长的时间,我想在您思考的过程中对于商场开业之后人气以及租金,包括商户的经营收益之间的平衡,也是最后博弈得到了今天我们开业的结果,您的思考过程能跟我们分享一下吗?

  龙固新:刚才主持人的问题实际上是一个非常落地的问题,要人气还要租金,我 的重要点首先是保人气,如果要寻找平衡,首先是保人气。刚才欧阳总介绍的数字里面全国的购物中心应该说开店的数量是非常惊人的,N多的城市包括像沈阳、成都大型的综合体竞争已经到了非常白热化的状态了,所以这个时候其它城市也差不多,我觉得首先是有人气,而且这人气我还考虑三个方面,一个方面是就近五公里人气怎么到这里来,第二个是同样一个城市很多竞争,凭什么到你这里来,第三个是高铁,现在深圳高铁票全是满的,去湖南消费,他们凭什么到你那儿去。在我们购物中心标配里面,包括电影院溜冰场,它一定要有很多电影院所没有的优势。除了这些以外,我还做了一个书店,现在是开了800平米,应该说成为湖南文化的地标。非常好的是上上周我们亚洲电视中心正式起幕,专门做了一个全球时装艺术秀,在我们的大的时尚品牌之上的,虽然是小众的,但是它是影响时尚潮流的国际时尚艺术秀,12月份还有智能的东西。我们实际上创造的N多所有的其它项目没有的,那你要把人气充分的吸引过来,你如果不吸引过来,你连服务的机会都没有,因为我们现在讲的时候80%的物品是雷同的,所以他到A购物中心、B购物中心没有本质差别,所以在平衡的时候我们是做的是人气。

  王品石:您所讲的引进创新型的业态,这些业态本身是能够吸引人气的,这些业态的租金承受能力怎么样?

  龙固新:电影院肯定是赚的,溜冰场肯定是赚的,电视中心现在看不出来,但是电视中心要求包租大概一年两千万,应该要付出更多代价,因为是24小时运营,所以亏损肯定是必然的。

  王锐:今天讨论的话题是商业地产的体验式商业,我们在做业态的配置的时候除了我们传统所讲的比如说我们的零售、餐饮、娱乐、休闲、社交的配比关系其实还有一个很重要的是什么?在商业业态和品牌配置里面一定有一部分比例要做标杆、做形象,有一部分比例需要帮你带客流,有一部分是做整个项目功能的完善。从业态的配置上,它一定是低租金收益的。从购物中心的商业运营角度来,人气是第一位的,只要有人才会有生意,有了生意才会有租金的收益,所以人气一定是第一位的。为什么要讨论人气和收益的平衡问题?就是因为在这几年我们去创新或者拓展体验业态的时候,我觉得很多的企业或者团队走入了一个误区,什么样的误区?盲目的求新、求奇、求特,他认为新奇特,别人没有,它一定会带来大量的人气。我认为商业的东西不是短暂的需要人气的支撑,它是需要长期的运营去支持这样的项目,让我们的管理方获得收益。单独的新奇特可能刚开业的时候消费者这个东西没见过来看看,看完之后与他的日常理念有太大的差距,他不可能持续的来,所以人气是带来了,收益没有。另外,这个项目搞溜冰场也好,租金很低,创新的业态为什么不能带来好的收益?我从事商业不到二十多年,我一直认为要研究消费者的需求,你的新奇特是不是消费者需要的东西,我们进来以后讨论说要把体验业态转化成消费,开一个娱乐场、开一个大型体验的产品,我们需要把它转化成消费,大家怎么转化?我们正好在南京有两个项目筹备,这两个项目比较特别,其中有一个项目我们也是希望通过创新的体验业态吸引消费者,让消费者和购物中心的黏度加强;二,我们希望吸引八公里、十公里甚至是高铁一个小时到来的消费者,这需要什么?需要业态的新奇独特,我们也跟国内外的业态进行沟通和洽谈,我发现大部分的体验业态转化成消费者是在有了场外面有一些销售的区域,卖一些杯子等等,这些东西是消费者需要的吗?你有没有研究他为什么去买这个杯子,他家里有那么多杯子,他为什么买你的?你的杯子上的人物是有收藏的价值或者与消费者的成长有很密切的联系吗?没有,新创立的品牌对他来说是没有任何价值的。

  我认为想要把人气和收益平衡好,回归到最本原的是满足消费者的需求。你太高、太冷,人家来看一眼,最后不会来看第二次。我前段时间去日本考察,我在考察的当时看360度的全屏的屏幕的时候我看到三分之一的时候就睡着了,出来的时候同事说还有其它的东西看,我说要看你们去看,我回酒店睡觉。因为和我们的事业、和我们的工作、和我们的家庭没有太大的关联,看了一眼之后我没有来第二次的必要。这个体验业态可以延展到方方面面和消费者的需求怎么嫁接,让他持续的来这个地方消费,才有可能使我们的人气和收益达到平衡。

  王品石:因为滑冰场是购物中心里的主力店,由于主力店的位置,所以我们在购物中心一般是比较高层。我也听到了购物中心招商的组合、业态的规划都是简单的堆砌,而不是形成有内在的逻辑,业态之间互相能够形成共荣的关系,他们之间到底有什么关系呢?招完之后是由商户自己和品牌自己发展,包括我们刚才讲体验业态就是带人气的,带人气的实际上应该变成购物中心的营销道具,像带人气的、租金比较低的业态必须更紧密的跟业主配合。单靠一个品牌或者一个商户对购物中心的影响力还是有限的,我们所有的体验业态才可能起到带人气的作用,从而增加收益。

  还有一个问题,我们讲如何平衡人气收益,就是说有没有一个相对来讲计算的模式,说我在业态配比上什么样的低租金的业态和我们零售业态和餐饮戒台结合投资和我们的财务成本甚至我们的整体投入,大致有这么一个计算的模式吗

  王锐:肯定会有,但是我觉得要根据每个项目和每个企业的状况评估,有的方案可能租金收益会达到最高,最后你落地和实现营运的时候是不是百分之百的收到这个收益是一个问题。另外还有同样的方案可能是最聚人气的,都是形象品牌等等,但是接下来我的租金收益可能偏低。我们在做一个业态的组合的时候我们要什么,也可能第一期是要带人气,也可能我按照比例关系3%是形象的,10%左右是带人气的,80%都是租金的等等,你要根据对市场的判断以及企业项目运作长期发展去组合这个东西,我觉得它是有变动的。我个人的一个经验来说,我觉得有些企业曾经有这样的案例,有些企业一开始全是很招人气的品牌,可能头一两年租金收益很低,大家后面可以翻番都有可能性。如果稳妥一点的就是不同的匹配,又有带人气的,又有租金的。综合体是1+1大于2的集约效应,如果没有达到这个集约效应的时候就没有发挥作用。这个规律是要有,这个组合的关系也是有,看组合。

  王品石:喵街的苗总,我2009年的时候就是淘宝、钻石五级买家,前两年我们在讲马云和王健林打的赌,我认为是一个伪命题,因为没有任何一个业态自己会消亡,它总会新陈代谢、推陈出新、倒逼着不断发展,这两年线上开始往线下走。这次银泰的商业又跟阿里合作,我们也企盼阿里的喵街能够有更好的促进作用。喵街如何跟实体商业合作中把线上的人气引到线下?

  苗峰:首先感谢赢商网,每次参加赢商网的活动都能认识到购物中心的大咖。今天这是非常巧,台上的几位,只有我是作为服务角度去做。

  有一个嘉宾说阿里和京东的增长已经放缓,需求在发生变化,我是坚决反对的。我们认为线上的实体商业更有潜力,两者是不矛盾的,所以我们做了喵街服务大家。喵街如何把流量带到购物中心?这句话我也不认同,如果谈流量线上到线下或者线下到线上,这是一个伪命题,不存在把流量带到购物中心也也不存在把购物中心的流量为阿里巴巴所用。

  喵街上线大概是6月的时间已经有140万的消费者,我们看到9个城市大概有40个购物中心跟我们在合作,跟很多购物中心在聊的时候,他们不知道来了多少客人,只能知道个大概,我们喵街的大数据能够识别今天来到我们购物中心的客人整个消费能力、整个年龄层次。百分之百的购物中心都有自己的微信公众号,这个数字在逐渐下降,40%的购物中心有APP,但是这个数量每天在下降,微信公众号的消费者体验也不是太好,首先还是基于购物中心自己本身去做,喵街能够帮你去做互联网的运营平台。

  王品石:因为前几年我一直在淘宝买了很多东西,我这几年在网购的数量越来越少,其中有一个,我觉得今天论坛讲的都是体验。周六的时候我去超市,看到所有的东西,我跟太太说你放下,一会儿扫一下,转了一圈空手出来了,我太太说你把周六给毁了。那一刻我明白了,购物本身也是一个体验,换衣服、照镜子也是体验。现在我们和互联网去结合,对于商业地产来说不是互联网+,是+互联网,只是我们需要用一些先进的技术手段让我们能够从数据上统计,从我们经营上更好分析我们的客户,从而给他们提供更好的体验,我想这应该是喵街和我们做实体商业不同的愿望。

  下面有请王总,因为我也打球,也去观澜湖(资料、团购、论坛)打,你的项目几年前也跟我们交流过。我们有很多这样的体验业态,有很多新的业态,像深圳的这样一个项目是在高尔夫球边上,大家都知道观澜湖高尔夫球,像是打高尔夫球一个朝圣的地方。如果把它的特点转化成为购物中心的人气?我们购物中心带业态配比上是否我们设置了更多替这样的人群服务的方式呢?

  王伟钦:其实刚刚主持人提到观澜湖的项目,我想在全中国是非常特殊的一个项目,它是深圳北相对比较偏的落地的环境,所以当初在四年前做一个项目设计的时候的确花了相当大的心思跟时间去考量如何在全球地标的高尔夫球旁做一个购物中心。观澜湖MH MALL在12月18号正式开业,按照目前的进度,我们在今年的圣诞节之前可以百分之百完成开业率82%,所以从整个招商前期的定位、规划、运营、市场、物业管理,我在全线垂直的业态里面,我分成几个块状:第一,我们在前期跟极端主席达成了一个使命,降低成本、创造收益。在很多的建筑成本里面如何达到世界的环保金奖,但是又能创造中国第一个中国高尔夫造型的购物中心。第二,在创收的部分其实不只是传统的资金或者是物业管理这样的收费形态,我在整个职能单位的八个部门里面各自设了创收的项目,所以我们在八个职能单位里面自创营收的项目里面达到了46项的自创营收,在财务平衡,在一个相对新的购物中心里面,我们确立了非常精准的目标。从试营业到目前为止,达成率已经非常乐观。接下来我们在整体的招商,整个购物中心分成四个大的业态,在三十万平方米的购物中心环境里面,我们的娱乐跟餐饮的业态占到总体的65%,餐饮跟娱乐的人流的确相当可观,在观澜湖的球会的门口制造了这个购物中心,我们拥有这个部分的重身5A景区包含购物中心的环境相对大,所以我们在营销活动的规划里面其实到目前为止已经规划完毕到2016年为止非常完整的市场计划,所以在吸引人潮部分我们在今年12月18也将举行中国境内第一次国际气球大游行。在创造营收的部分,我们只把握了五个方向,第一个是跟着趋势走,第二个是跟着流行的脚步走,第三个是跟着季节、跟着季度走,第四个是功能性,最后一个是各位常常提到的儿童包含老人时候这个部分的业态不断的更新,这是我们在高尔夫球会里面也吸引高端会员进入到这个部分的环境里面消费、体验。

  管理的会员有效会员四万多名,目前会员的钻石卡高达人民380万,所以我们利用会员的整体部分其实在前期的活动当中已经体现出来会员经济的价值,所以未来也是持续的朝这个方向不断的往前走。

  王品石:谢谢王总,我们也期待在深圳观澜湖今年圣诞节前(开业)。贾总也是我们的老朋友了,我们最近也要有几个项目合作了,但是我们今天的合作其实就是贾总在打下的底,因为我们现在感觉过去的时候选择项目看地段,后来看企业,到现在发现其实看人最靠谱的,就是要看精英团队。贾总现在自己出来创业了,也是自己积累了这么多年商业地产的经验,我想天津、北京、昆明等这几个项目的开业都形成了轰动效应,贾总跟我们分享一下关于人气和收益平衡的话题。

  贾涛:这一块来讲对于每一个在初期整体做定位的时候也应该把这个问题考虑得相对比较清楚了,第一个还是要人气,因为收益是持续的,如果没有人气,我想收益更多的可能是指向我们的品牌商跟我们的租金是多少,刚才王总也讲了其它的创收的收益。我想人气和整个收益来讲是来自不同的,最近我也参加一些会议,包括对一些项目说现在购物中心过剩,那么现在商业的本质是什么呢,作为一个项目来讲我还是原来的观点,第一个是要活,第二才是火,第三才是精彩。作为定位来说,它一定是系统,并不是一个点。通过引进一些业态好像就能做一个突破性的、创新性的东西,并不是,因为它是一个系统。刚才品石也在讲各个业态之间如何去联动,虽然有一些特殊业态非我们所用,在北京那个项目总的面积是13万平米,是一个改造的项目,而且还是租来的,一年要给业主交一个亿租金,首先要考虑的是收益问题,在收益的前提之下我们如何把项目做活,你活了以后才有可能增加收益,因为本身商业运营是持续运营的或者。我想在这些方面对一些成熟业态一定不是说因为招来以后就让它自己去生存,作为运营方来讲一定要把这些品牌商打通,真正做核心的运营收益才有持续的增长。我们跟合作者通过交流以后他一年给我们带来24场活动,一种是读者见面会,对于大的活动每个月要在我们广场做一次。作为这个来讲也是一个隐性的收入,对于后期的运营有很大的帮助。

  由于时间关系,我强调一下,首先是要有人气,收益是长久的、是持续的,经营得越好,你的收益未来一定是自然能够展现出来的。好,谢谢大家!

  王品石:谢谢。成都的环球MALL也是我们以前没有看过的,现在很多商业地产的朋友去了成都一定到你的项目看。你的滑冰场是自己在经营?

  朱志军:是我们自己在做。

  王品石:如果你想把它变成自己的道具那就一定自己干,现在包括海洋中心也开了,有很多这样的体验业态。我问一个尖锐的问题,因为集团从去年开始投了一些餐饮,所以我对餐饮行业有了一些了解,我看到很多朋友,比如说餐饮的投资很高,可能一个店投了几百万,你听盈利也不错,一个月一百多万的收入,不赔钱。一算投入,算上租金等一百多万的营业额也没赚钱。咱们环球MALL也是做了这样一个吸引人气的商业项目,它在人气和收益的平衡上目前是什么样的状况?

  朱志军:先回答一个小的问题,王总说溜冰场运营得怎么样,自我感觉还可以。如果我自己运营跟咱俩合作两个来对比的话,目前我们自己运营收益会高一点。就今天这个主题平衡人气跟收益,我是这样看的,作为购物中心来讲人气是首要的前提,只有有了人气所有的商家才能慢慢步入正轨、才能提高,人气和收益一定是一个度。我不太赞成一个说法说人气高了收益一定高,因为她跟所有的品牌包括项目本身品牌的知名度、包括你引进什么样的,这是有很大的必然联系。并不是说一天30万的客流,我的收益是一个月30万,这是不现实的。而且在现在的大的环境下,人气和收益一定要有一个平衡点。黄金珠宝销售额是很高的,但是真正作为业主方面收他的租金是很低的,如果我拿五千平米作为珠宝、拿五千平米做为服装或者一些知名的品牌等,可能最后达到一个综合的收益是1300、1400多,并不是说销售额高就赚钱,也并不是说人气有多高就能赚钱,这不是一个绝对。我举一个例子,就拿环球MALL来讲,确实体量非常大,不单单是一些品牌,包括冰场、影院、海洋乐园、洲际酒店,综合算下来我们的收益不是单纯的某一个业态或者某一类,但是在这个过程之中可能会出现什么呢?确实受到一定的冲击或者说有一些品牌逐渐的在收缩市场,你肯定会想办法要么业态补充,要么做体验,要么做一些新鲜的尝试,所以我觉得保证人气和收益能达到一个平衡点核心除了刚才各位所说的,我觉得还有一定是人气与收益的关系,你没有一个很好的收益你怎么去带动人气,你怎么做一些事情带动人气、拉动人气?环球MALL在开业的时候确实有一些问题,在这样的情况下我必须先保收益,通过两年的运作来讲,可以说我们的收益还是不错的,我们的租金收益是达到98.5%以上,今年可以说完成98.5%,去年是99.38%。

  我觉得人流是两个层面,一个是什么是我们所要的人流,我要他一个固定的、时间长的、不断增长的,这是我们要的,我并不是说非得要一个爆发性的,我是这么看,我不赞成完全是爆发性的,因为爆发性的人流有很多问题,也有很多好处,但是作为商业的经营实体来讲它是漫长的,它需要不断增长和固定的人流,这才是我们真正要的。我举一个例子,一个明星来了,大家所有人都来了,你增加的收益无非是吃或者饮料上,其它的不会有增加。我觉得这两个关系来讲一定是度,万事要有度,掌握一个平衡点。

  王品石:谢谢朱总的分享,刚才朱总提到了爆发性。大白鲸的王总,我刚才看了一下大白鲸计划,我有很多朋友在刚开业的时候都会尝试爆发性的,尤其是儿童类的项目,前期我投入一些比较新鲜的东西,宣传做到位,刚开始都会做到爆发性的,但是在后面爆发性过去之后如何把最开始的人变成长期稳定的用户,长期稳定的收益,大白鲸有什么经验跟大家分享?

  王晟:关于这个问题,今天我们提到如何平衡人气和收益,前面几位嘉宾都是甲方,他们从甲方的角度对问题进行了剖析。我们自己一个品牌商,这个问题应该不在我们的研究范畴,有一个甲方的朋友跟我讲过对儿童乐园这块是又爱又恨,我觉得又爱是不能缺乏儿童乐园,但是又恨,我们贡献的租金确实不高的。我们作为一个儿童娱乐,我们给甲方带来的是长期稳定的人气。

  我觉得首先是一个基因和服务,我们大白鲸作为中国第一个海洋馆上市的公司,我们约有二十几年的旅游服务经验,儿童的服务是比较特殊的行业,如果没有这种长期的服务经验的累积,我想很难做好这个东西。我们每一个服务人员叫辅导员,他希望把每一个孩子带到故事里面来,我们每一个服务人员是这个故事里面的一个角色,他跟孩子一起玩,让孩子仿佛到了一个童话世界里,我觉得这是我们的优势。我们大白鲸的定位不单纯是儿童乐园,父母是这个乐园的消费体,孩子只是顾客,如果大人不满意,他一定会很快的想尽办法把这个孩子带走,所以这个就不好。我们想在大白鲸强调的是家庭的服务,我们把每一个家庭成员都当成服务对象,不光针对孩子,还要针对于家长,让家长有事情可做,让他有得玩,尤其是年轻的家长更喜欢娱乐,我们也把这个作为娱乐范畴。还有我们大白鲸每年公司要求每一个门店至少要做五百场主题活动,我们每天有各种各样的活动来带动消费者,让他每天都有这种感受,就像每天都开业一样。近期我们刚做了一个活动,我们全国的门店联动做了一个活动,做得非常成功,人流非常棒,现在这个活动在申请基尼斯记录,我们20个门店一起做,通过这样的事情一直延续我们的大白鲸的人气。

  王品石:谢谢王总,首先感谢台下的听众,时间已经都快一点了,大家一直坐在台下,谢谢大家!

  对话2:体验式创新“如何平衡人气与收益”

  王品石:各位嘉宾的发言非常精彩,朱总发表的观点放到我们这一场可能更好,因为他讲了很多实物实操方面的细节。我们这一场的主题是如何平衡人气与收益,可能在场的几位甲方都有打交道,我们这个业态是提高人气的,基于这个尽量少付租金,我看到这个主题又看到几位嘉宾名字的时候,我第一感觉到很亲切,第二是回忆到双方在沟通和谈判过程中的细节。龙总的德思勤应该在长沙市场包括湖南市场孕育和很久,你的前几任精英团队都跟我们打了交道,最后一不留神没签到我们这儿来。开业之后,大家都很瞩目。这个项目经过了很长的时间,我想在您思考的过程中对于商场开业之后人气以及租金,包括商户的经营收益之间的平衡,也是最后博弈得到了今天我们开业的结果,您的思考过程能跟我们分享一下吗?

  龙固新:刚才主持人的问题实际上是一个非常落地的问题,要人气还要租金,我 的重要点首先是保人气,如果要寻找平衡,首先是保人气。刚才欧阳总介绍的数字里面全国的购物中心应该说开店的数量是非常惊人的,N多的城市包括像沈阳、成都大型的综合体竞争已经到了非常白热化的状态了,所以这个时候其它城市也差不多,我觉得首先是有人气,而且这人气我还考虑三个方面,一个方面是就近五公里人气怎么到这里来,第二个是同样一个城市很多竞争,凭什么到你这里来,第三个是高铁,现在深圳高铁票全是满的,去湖南消费,他们凭什么到你那儿去。在我们购物中心标配里面,包括电影院溜冰场,它一定要有很多电影院所没有的优势。除了这些以外,我还做了一个书店,现在是开了800平米,应该说成为湖南文化的地标。非常好的是上上周我们亚洲电视中心正式起幕,专门做了一个全球时装艺术秀,在我们的大的时尚品牌之上的,虽然是小众的,但是它是影响时尚潮流的国际时尚艺术秀,12月份还有智能的东西。我们实际上创造的N多所有的其它项目没有的,那你要把人气充分的吸引过来,你如果不吸引过来,你连服务的机会都没有,因为我们现在讲的时候80%的物品是雷同的,所以他到A购物中心、B购物中心没有本质差别,所以在平衡的时候我们是做的是人气。

  王品石:您所讲的引进创新型的业态,这些业态本身是能够吸引人气的,这些业态的租金承受能力怎么样?

  龙固新:电影院肯定是赚的,溜冰场肯定是赚的,电视中心现在看不出来,但是电视中心要求包租大概一年两千万,应该要付出更多代价,因为是24小时运营,所以亏损肯定是必然的。

  王锐:今天讨论的话题是商业地产的体验式商业,我们在做业态的配置的时候除了我们传统所讲的比如说我们的零售、餐饮、娱乐、休闲、社交的配比关系其实还有一个很重要的是什么?在商业业态和品牌配置里面一定有一部分比例要做标杆、做形象,有一部分比例需要帮你带客流,有一部分是做整个项目功能的完善。从业态的配置上,它一定是低租金收益的。从购物中心的商业运营角度来,人气是第一位的,只要有人才会有生意,有了生意才会有租金的收益,所以人气一定是第一位的。为什么要讨论人气和收益的平衡问题?就是因为在这几年我们去创新或者拓展体验业态的时候,我觉得很多的企业或者团队走入了一个误区,什么样的误区?盲目的求新、求奇、求特,他认为新奇特,别人没有,它一定会带来大量的人气。我认为商业的东西不是短暂的需要人气的支撑,它是需要长期的运营去支持这样的项目,让我们的管理方获得收益。单独的新奇特可能刚开业的时候消费者这个东西没见过来看看,看完之后与他的日常理念有太大的差距,他不可能持续的来,所以人气是带来了,收益没有。另外,这个项目搞溜冰场也好,租金很低,创新的业态为什么不能带来好的收益?我从事商业不到二十多年,我一直认为要研究消费者的需求,你的新奇特是不是消费者需要的东西,我们进来以后讨论说要把体验业态转化成消费,开一个娱乐场、开一个大型体验的产品,我们需要把它转化成消费,大家怎么转化?我们正好在南京有两个项目筹备,这两个项目比较特别,其中有一个项目我们也是希望通过创新的体验业态吸引消费者,让消费者和购物中心的黏度加强;二,我们希望吸引八公里、十公里甚至是高铁一个小时到来的消费者,这需要什么?需要业态的新奇独特,我们也跟国内外的业态进行沟通和洽谈,我发现大部分的体验业态转化成消费者是在有了场外面有一些销售的区域,卖一些杯子等等,这些东西是消费者需要的吗?你有没有研究他为什么去买这个杯子,他家里有那么多杯子,他为什么买你的?你的杯子上的人物是有收藏的价值或者与消费者的成长有很密切的联系吗?没有,新创立的品牌对他来说是没有任何价值的。

  我认为想要把人气和收益平衡好,回归到最本原的是满足消费者的需求。你太高、太冷,人家来看一眼,最后不会来看第二次。我前段时间去日本考察,我在考察的当时看360度的全屏的屏幕的时候我看到三分之一的时候就睡着了,出来的时候同事说还有其它的东西看,我说要看你们去看,我回酒店睡觉。因为和我们的事业、和我们的工作、和我们的家庭没有太大的关联,看了一眼之后我没有来第二次的必要。这个体验业态可以延展到方方面面和消费者的需求怎么嫁接,让他持续的来这个地方消费,才有可能使我们的人气和收益达到平衡。

  王品石:因为滑冰场是购物中心里的主力店,由于主力店的位置,所以我们在购物中心一般是比较高层。我也听到了购物中心招商的组合、业态的规划都是简单的堆砌,而不是形成有内在的逻辑,业态之间互相能够形成共荣的关系,他们之间到底有什么关系呢?招完之后是由商户自己和品牌自己发展,包括我们刚才讲体验业态就是带人气的,带人气的实际上应该变成购物中心的营销道具,像带人气的、租金比较低的业态必须更紧密的跟业主配合。单靠一个品牌或者一个商户对购物中心的影响力还是有限的,我们所有的体验业态才可能起到带人气的作用,从而增加收益。

  还有一个问题,我们讲如何平衡人气收益,就是说有没有一个相对来讲计算的模式,说我在业态配比上什么样的低租金的业态和我们零售业态和餐饮戒台结合投资和我们的财务成本甚至我们的整体投入,大致有这么一个计算的模式吗

  王锐:肯定会有,但是我觉得要根据每个项目和每个企业的状况评估,有的方案可能租金收益会达到最高,最后你落地和实现营运的时候是不是百分之百的收到这个收益是一个问题。另外还有同样的方案可能是最聚人气的,都是形象品牌等等,但是接下来我的租金收益可能偏低。我们在做一个业态的组合的时候我们要什么,也可能第一期是要带人气,也可能我按照比例关系3%是形象的,10%左右是带人气的,80%都是租金的等等,你要根据对市场的判断以及企业项目运作长期发展去组合这个东西,我觉得它是有变动的。我个人的一个经验来说,我觉得有些企业曾经有这样的案例,有些企业一开始全是很招人气的品牌,可能头一两年租金收益很低,大家后面可以翻番都有可能性。如果稳妥一点的就是不同的匹配,又有带人气的,又有租金的。综合体是1+1大于2的集约效应,如果没有达到这个集约效应的时候就没有发挥作用。这个规律是要有,这个组合的关系也是有,看组合。

  王品石:喵街的苗总,我2009年的时候就是淘宝、钻石五级买家,前两年我们在讲马云和王健林打的赌,我认为是一个伪命题,因为没有任何一个业态自己会消亡,它总会新陈代谢、推陈出新、倒逼着不断发展,这两年线上开始往线下走。这次银泰的商业又跟阿里合作,我们也企盼阿里的喵街能够有更好的促进作用。喵街如何跟实体商业合作中把线上的人气引到线下?

  苗峰:首先感谢赢商网,每次参加赢商网的活动都能认识到购物中心的大咖。今天这是非常巧,台上的几位,只有我是作为服务角度去做。

  有一个嘉宾说阿里和京东的增长已经放缓,需求在发生变化,我是坚决反对的。我们认为线上的实体商业更有潜力,两者是不矛盾的,所以我们做了喵街服务大家。喵街如何把流量带到购物中心?这句话我也不认同,如果谈流量线上到线下或者线下到线上,这是一个伪命题,不存在把流量带到购物中心也也不存在把购物中心的流量为阿里巴巴所用。

  喵街上线大概是6月的时间已经有140万的消费者,我们看到9个城市大概有40个购物中心跟我们在合作,跟很多购物中心在聊的时候,他们不知道来了多少客人,只能知道个大概,我们喵街的大数据能够识别今天来到我们购物中心的客人整个消费能力、整个年龄层次。百分之百的购物中心都有自己的微信公众号,这个数字在逐渐下降,40%的购物中心有APP,但是这个数量每天在下降,微信公众号的消费者体验也不是太好,首先还是基于购物中心自己本身去做,喵街能够帮你去做互联网的运营平台。

  王品石:因为前几年我一直在淘宝买了很多东西,我这几年在网购的数量越来越少,其中有一个,我觉得今天论坛讲的都是体验。周六的时候我去超市,看到所有的东西,我跟太太说你放下,一会儿扫一下,转了一圈空手出来了,我太太说你把周六给毁了。那一刻我明白了,购物本身也是一个体验,换衣服、照镜子也是体验。现在我们和互联网去结合,对于商业地产来说不是互联网+,是+互联网,只是我们需要用一些先进的技术手段让我们能够从数据上统计,从我们经营上更好分析我们的客户,从而给他们提供更好的体验,我想这应该是喵街和我们做实体商业不同的愿望。

  下面有请王总,因为我也打球,也去观澜湖打,你的项目几年前也跟我们交流过。我们有很多这样的体验业态,有很多新的业态,像深圳的这样一个项目是在高尔夫球边上,大家都知道观澜湖高尔夫球,像是打高尔夫球一个朝圣的地方。如果把它的特点转化成为购物中心的人气?我们购物中心带业态配比上是否我们设置了更多替这样的人群服务的方式呢?

  王伟钦:其实刚刚主持人提到观澜湖的项目,我想在全中国是非常特殊的一个项目,它是深圳北相对比较偏的落地的环境,所以当初在四年前做一个项目设计的时候的确花了相当大的心思跟时间去考量如何在全球地标的高尔夫球旁做一个购物中心。观澜湖MH MALL在12月18号正式开业,按照目前的进度,我们在今年的圣诞节之前可以百分之百完成开业率82%,所以从整个招商前期的定位、规划、运营、市场、物业管理,我在全线垂直的业态里面,我分成几个块状:第一,我们在前期跟极端主席达成了一个使命,降低成本、创造收益。在很多的建筑成本里面如何达到世界的环保金奖,但是又能创造中国第一个中国高尔夫造型的购物中心。第二,在创收的部分其实不只是传统的资金或者是物业管理这样的收费形态,我在整个职能单位的八个部门里面各自设了创收的项目,所以我们在八个职能单位里面自创营收的项目里面达到了46项的自创营收,在财务平衡,在一个相对新的购物中心里面,我们确立了非常精准的目标。从试营业到目前为止,达成率已经非常乐观。接下来我们在整体的招商,整个购物中心分成四个大的业态,在三十万平方米的购物中心环境里面,我们的娱乐跟餐饮的业态占到总体的65%,餐饮跟娱乐的人流的确相当可观,在观澜湖的球会的门口制造了这个购物中心,我们拥有这个部分的重身5A景区包含购物中心的环境相对大,所以我们在营销活动的规划里面其实到目前为止已经规划完毕到2016年为止非常完整的市场计划,所以在吸引人潮部分我们在今年12月18也将举行中国境内第一次国际气球大游行。在创造营收的部分,我们只把握了五个方向,第一个是跟着趋势走,第二个是跟着流行的脚步走,第三个是跟着季节、跟着季度走,第四个是功能性,最后一个是各位常常提到的儿童包含老人时候这个部分的业态不断的更新,这是我们在高尔夫球会里面也吸引高端会员进入到这个部分的环境里面消费、体验。

  管理的会员有效会员四万多名,目前会员的钻石卡高达人民380万,所以我们利用会员的整体部分其实在前期的活动当中已经体现出来会员经济的价值,所以未来也是持续的朝这个方向不断的往前走。

  王品石:谢谢王总,我们也期待在深圳观澜湖今年圣诞节前(开业)。贾总也是我们的老朋友了,我们最近也要有几个项目合作了,但是我们今天的合作其实就是贾总在打下的底,因为我们现在感觉过去的时候选择项目看地段,后来看企业,到现在发现其实看人最靠谱的,就是要看精英团队。贾总现在自己出来创业了,也是自己积累了这么多年商业地产的经验,我想天津、北京、昆明等这几个项目的开业都形成了轰动效应,贾总跟我们分享一下关于人气和收益平衡的话题。

  贾涛:这一块来讲对于每一个在初期整体做定位的时候也应该把这个问题考虑得相对比较清楚了,第一个还是要人气,因为收益是持续的,如果没有人气,我想收益更多的可能是指向我们的品牌商跟我们的租金是多少,刚才王总也讲了其它的创收的收益。我想人气和整个收益来讲是来自不同的,最近我也参加一些会议,包括对一些项目说现在购物中心过剩,那么现在商业的本质是什么呢,作为一个项目来讲我还是原来的观点,第一个是要活,第二才是火,第三才是精彩。作为定位来说,它一定是系统,并不是一个点。通过引进一些业态好像就能做一个突破性的、创新性的东西,并不是,因为它是一个系统。刚才品石也在讲各个业态之间如何去联动,虽然有一些特殊业态非我们所用,在北京那个项目总的面积是13万平米,是一个改造的项目,而且还是租来的,一年要给业主交一个亿租金,首先要考虑的是收益问题,在收益的前提之下我们如何把项目做活,你活了以后才有可能增加收益,因为本身商业运营是持续运营的或者。我想在这些方面对一些成熟业态一定不是说因为招来以后就让它自己去生存,作为运营方来讲一定要把这些品牌商打通,真正做核心的运营收益才有持续的增长。(AA)我们通过交流以后他一年给我们带来24场活动,一种是读者见面会,对于大的活动每个月要在我们广场做一次。作为这个来讲也是一个隐性的收入,对于后期的运营有很大的帮助。

  由于时间关系,我强调一下,首先是要有人气,收益是长久的、是持续的,经营得越好,你的收益未来一定是自然能够展现出来的。好,谢谢大家!

  王品石:谢谢。成都的环球MALL也是我们以前没有看过的,现在很多商业地产的朋友去了成都一定到你的项目看。你的滑冰场是自己在经营?

  朱志军:是我们自己在做。

  王品石:如果你想把它变成自己的道具那就一定自己干,现在包括海洋中心也开了,有很多这样的体验业态。我问一个尖锐的问题,因为集团从去年开始投了一些餐饮,所以我对餐饮行业有了一些了解,我看到很多朋友,比如说餐饮的投资很高,可能一个店投了几百万,你听盈利也不错,一个月一百多万的收入,不赔钱。一算投入,算上租金等一百多万的营业额也没赚钱。咱们环球MALL也是做了这样一个吸引人气的商业项目,它在人气和收益的平衡上目前是什么样的状况?

  朱志军:先回答一个小的问题,王总说溜冰场运营得怎么样,自我感觉还可以。如果我自己运营跟咱俩合作两个来对比的话,目前我们自己运营收益会高一点。就今天这个主题平衡人气跟收益,我是这样看的,作为购物中心来讲人气是首要的前提,只有有了人气所有的商家才能慢慢步入正轨、才能提高,人气和收益一定是一个度。我不太赞成一个说法说人气高了收益一定高,因为她跟所有的品牌包括项目本身品牌的知名度、包括你引进什么样的,这是有很大的必然联系。并不是说一天30万的客流,我的收益是一个月30万,这是不现实的。而且在现在的大的环境下,人气和收益一定要有一个平衡点。黄金珠宝销售额是很高的,但是真正作为业主方面收他的租金是很低的,如果我拿五千平米作为珠宝、拿五千平米做为服装或者一些知名的品牌等,可能最后达到一个综合的收益是1300、1400多,并不是说销售额高就赚钱,也并不是说人气有多高就能赚钱,这不是一个绝对。我举一个例子,就拿环球MALL来讲,确实体量非常大,不单单是一些品牌,包括冰场、影院、海洋乐园、洲际酒店,综合算下来我们的收益不是单纯的某一个业态或者某一类,但是在这个过程之中可能会出现什么呢?确实受到一定的冲击或者说有一些品牌逐渐的在收缩市场,你肯定会想办法要么业态补充,要么做体验,要么做一些新鲜的尝试,所以我觉得保证人气和收益能达到一个平衡点核心除了刚才各位所说的,我觉得还有一定是人气与收益的关系,你没有一个很好的收益你怎么去带动人气,你怎么做一些事情带动人气、拉动人气?环球MALL在开业的时候确实有一些问题,在这样的情况下我必须先保收益,通过两年的运作来讲,可以说我们的收益还是不错的,我们的租金收益是达到98.5%以上,今年可以说完成98.5%,去年是99.38%。

  我觉得人流是两个层面,一个是什么是我们所要的人流,我要他一个固定的、时间长的、不断增长的,这是我们要的,我并不是说非得要一个爆发性的,我是这么看,我不赞成完全是爆发性的,因为爆发性的人流有很多问题,也有很多好处,但是作为商业的经营实体来讲它是漫长的,它需要不断增长和固定的人流,这才是我们真正要的。我举一个例子,一个明星来了,大家所有人都来了,你增加的收益无非是吃或者饮料上,其它的不会有增加。我觉得这两个关系来讲一定是度,万事要有度,掌握一个平衡点。

  王品石:谢谢朱总的分享,刚才朱总提到了爆发性。大白鲸的王总,我们还有一个韩国合作的鲁鲁俱乐部(音),我刚才看了一下大白鲸计划,我有很多朋友在刚开业的时候都会尝试爆发性的,尤其是儿童类的项目,前期我投入一些比较新鲜的东西,宣传做到位,刚开始都会做到爆发性的,但是在后面爆发性过去之后如何把最开始的人变成长期稳定的用户,长期稳定的收益,大白鲸有什么经验跟大家分享?

  王晟:关于这个问题,今天我们提到如何平衡人气和收益,前面几位嘉宾都是甲方,他们从甲方的角度对问题进行了剖析。我们自己一个品牌商,这个问题应该不在我们的研究范畴,有一个甲方的朋友跟我讲过对儿童乐园这块是又爱又恨,我觉得又爱是不能缺乏儿童乐园,但是又恨,我们贡献的租金确实不高的。我们作为一个儿童娱乐,我们给甲方带来的是长期稳定的人气。

  我觉得首先是一个基因和服务,我们大白鲸作为中国第一个海洋馆上市的公司,我们约有二十几年的旅游服务经验,儿童的服务是比较特殊的行业,如果没有这种长期的服务经验的累积,我想很难做好这个东西。就像我经常跟大家交流其实做服务其实有一点是很难做到的,我没有到一线去的时候(A),因为你碰到各种各样的客户都不一样,所以我觉得我们的基因在这儿。第二服务,我们每一个服务人员叫辅导员,他希望把每一个孩子带到故事里面来,我们每一个服务人员是这个故事里面的一个角色,他跟孩子一起玩,让孩子仿佛到了一个童话世界里,我觉得这是我们的优势。我们大白鲸的定位不单纯是儿童乐园,父母是这个乐园的消费体,孩子只是顾客,如果大人不满意,他一定会很快的想尽办法把这个孩子带走,所以这个就不好。我们想在大白鲸强调的是家庭的服务,我们把每一个家庭成员都当成服务对象,不光针对孩子,还要针对于家长,让家长有事情可做,让他有得玩,尤其是年轻的家长更喜欢娱乐,我们也把这个作为娱乐范畴。还有我们大白鲸每年公司要求每一个门店至少要做五百场主题活动,我们每天有各种各样的活动来带动消费者,让他每天都有这种感受,就像每天都开业一样。近期我们刚做了一个活动,我们全国的门店联动做了一个活动,做得非常成功,人流非常棒,现在这个活动在申请基尼斯记录,我们20个门店一起做,通过这样的事情一直延续我们的大白鲸的人气。

  王品石:谢谢王总,首先感谢台下的听众,时间已经都快一点了,大家一直坐在台下,谢谢大家!

  主持人:接下来有请陈绿景中国执行董事陈铁身为大家剖析尊重需求,构建价值——体验式商业地产的本源逻辑。

  陈铁身:各位嘉宾下午好,我今天发言的题目叫尊重需求,构架价值——体验式商业地产的本源逻辑。我讲的内容在题目当中都已经体现了,我想讲到体验,因为大家都有不同的角度的理解,我想给大家讲一个小例子可能理解更加感性。我在购物的时候,服务员一个很小的动作让我记忆到现在,是什么呢?因为我买了一个东西,他要给我包装,包装的时候他剪包装纸的时候要用剪刀,他很自然的把手放到我前面,用剪刀这样剪,这个小小的动作让我记忆深刻,我想这就是体验。关于体验这个话题,其实它很简单,但它也很复杂,因为涉及到方方面面。我想接下来从五个纬度,明理、取实、路索、悟道、优术。

  讲到体验,我感觉到接触到体验大家在提到体验的时候往往被电商逼出来的,因为在讲电商的时候相对应的实体商业,我们就说是体验,或者说在一个线上线下的过程当中把线上的虚拟看成是一种信息的对接而把实体商业作为一种体验,所以我个人认为这种理解是狭隘的,线上线下在整个过程都是一个体验。另外,我们在讲购物中心业态主流的时候往往会把传统的零售业态遮盖了,把餐饮、娱乐、儿童类的看成是一种体验的业态。我刚刚前面提了小例子也证明了在传统商业里如果把握细节,真正从消费者的需求给予尊重,这本身就是一种体验。因此,我对它的的定义就是交互式的、全方位的客户服务模式就是一种体验。

  体验应该说是包含了很多元素,我们概括起来应该有五个方面,有感官、情感、行动、思考以及彼此之间的关联。因此,什么叫体验式商业地产,其实在主办方给我这个命题的时候,我后来看到回归跟重塑这两个词,我们需要回归到商业的本源,它就是一种对需求的满足,这个需求的满足的价值最大化就是体验。说到体验的时候我们说到购物中心,购物中心的形态就是一种体验型的形态,因为它提供了一种场所、空间,让大家在这个过程中全国过程的感受到消费的感受。

  讲到体验,我想给大家讲讲它颜面的过程,当然我们从经济形态上来讲经历了农业经济、工业经济、服务经济,当下的经济可以叫成体验的经济,由于这种经济形态的不同他们关注的内涵也不同。关于体验更多会从服务入手,以商品为道具,追求感性与情景的一种诉求,注重商品的互动关系。同时,我这里也列了党中央工作会议的九个纬度,这里加黑的是关键词,这些关键词也加深的我们对体验的思考。当然,体验最根本的一个驱动力来源于生活品质的提升和生活方式的改变,这一点可能大家的感触更加强烈。

  讲到探路,对如何做好体验我想归纳成三种类型,第一种是跨界多元体验融合,实现体验价值链延展,像K11融合艺术、人文,还有左邻的产品更加注重商业地产项目产品功能开发跟服务细节的关注,在作另当中不仅仅能够提供左邻驿站等,能够有机的结合在一起。还有一种形态是全频道智慧商城,通过全频道的架构把线上、线下、商户、合作平台融合在一起形成体验生态圈,这是我们做好体验这篇文章可以选择的一个方向。

  从这中间我们看得出来其实千变万化,不管用什么样的手段、元素其实万变不离其宗,最重要的还是对需求的理解。我想体验并不是在一个高的层次上,而是从身体去接触也是有体验性的。当然,通过这样的理解我们想如果说体验是商业的目的是为了实现价值,那么它的价值应该把握哪些元素,我想从精神的定位、功能的便利性、业态的协同、经营的特色还有感染聚合、价值的融合、文化内涵的把握,这些都构成了体验式商业地产价值的元素。这作为商业地产项目的投资者或者运营者来讲,他最重要抓住客户体验的要素来体现资产的价值、品牌的价值,如何去体现更多的是把握消费者的生活方式的引领跟商业空间的打造。

  当我们在做商业地产体验式管理的时候,这里头我提供一个框架,当然这也是人家的研究成果,他从五个纬度,首先要分析顾客体验到底有什么样的体验,这里包含文化的要素,也有对生活方式的需求,还有建立好顾客体验平台,第三是设计品牌体验,第四是建立与顾客的接触,第五是自己不断创新。体验式商业地产顾客体验管理要素与实施,这里有服务、业态、空间、创新,因为时间关系我不就不再细说了。

  这就是我的发言,谢谢大家!

  :各位来宾,大家下午好,我是赢商网大数据中心的仲文佳,很高兴今天能够在体验式论坛的舞台上和大家分享赢商网的独家数据,今天和大家分享的内容是体验式业态购物中心关注度的TOP50。

  在进行我们具体的TOP50讲解之前,我们先了解一下这些数据的来源,体验式业态近两年一直被大家热炒的话题,这个业态包含的内容说法不一,我们的界定是餐饮、休闲、娱乐、儿童、文化创意四个方面,儿童业态主要指儿童体验业态。

  这是体验式TOP50的排行榜,第一位是诚品书店、第二是绿茶餐厅,我们从左图中能够看到餐饮的占比是最高的,高达40%,而休闲体验、文化创意占比基本上差不多。我们在对刚才的占比进行分解,在餐饮业态中排名二一直到二十的品牌主要集中在餐饮业态中,而在30到50的排名相对来讲是各个业态较为分散的。也就是说在餐饮业态的占比最高,关注的热度也是最大的,在目前的体验业态中。

  我们再来看一下从创业年份来做一些解析,这是TOP50品牌的也年份,关注度最高的是新创立的品牌在今年关注度最高,占比也是最高的。

  这是体验式品牌,在TOP50的体验式品牌全国布局情况主要是在华东和华南两个区域中,广东、江苏、浙江也是在省份排名中考前的。

  这个是细分业态,我们把TOP50细分的餐饮、文化创意、休闲娱乐和儿童体验再做一个分解,在餐饮业态中有20个席位,这20个中是以中餐和休闲餐饮居多的,占比在30%和35%,然后是火锅和特色小吃占比是15%和10%,另外是占到了20%的份额。我们从这个图中也能看到其实它的创立时间主要是新型品牌,就是2012年以后成立的品牌。另外,它的主题特色都是很明确的,很明显的,就是特色鲜明;另外是这些品牌中很大一部分品牌都是以单品作为主打产品来推动品牌的发展和扩张以及热度的提升。

  这个是餐饮品牌在创立时间上的分布,这个和体验式总体的趋势是一致的,也是以2013年、2014年为主,2014年创立的品牌有6个受到广泛的关注。

  这是餐饮品牌在全国的主要开店的情况,餐饮在分布上基本上相对来讲是比较均匀的,也是以华东和华南、华北三个排在前三,是广东、江苏、浙江排前三。

  这是按照客单价来做的排名情况,在75到100之间或者到90间的客单价的品牌关注度是更高,大众华的餐饮更受到大众的欢迎,主要是以青年人的消费为主要消费群体。

  现在我们讲一下文化创意的业态,在四个业态排名第二,关注度占到22%。排到第一名的是诚品书店,它的关注度是很高的,剩下的品牌主要是以书店为主,另外是生活文化体验这方面的场馆也是一个新的热门,其它能够上榜的细分业态并不多,文化创意方面的业态相对来讲还是比较匮乏。

  在从创立年限来,这个和前面的餐饮和总体上面的趋势有一点不同的是2015年的占比虽然说创立两个品牌,但是占比还是比较高的,2013年到2015年三年的品牌在关注度上总体上来讲占了一半以上的席位。这是文化创意的品牌分布,主要是江浙地区和北京地区创意品牌聚集的量是比较大的。

  接下来我们再看一下休闲娱乐的排名情况,休闲娱乐在总体上排在了第三位,排在前几位的休闲娱乐的业态品类也是相对来讲属于体验式商业中规模比较大的传统性的体验式业态,虽然说它们占到了前几的席位,但是从总量上来讲新型的体验业态占比也是非常大的。其中的一些主题性的体验业态就会上榜,比如夜光主题、电影主题以及一些运动主题,还有今天上午的大地影院都是有很强的主题性。

  这是按照年份做的分布,主要集中在2012年,然后是2014年的。

  休闲娱乐的业态分布和其它几个业态的分布情况相似,都主要集中在比较发达省份或者是城市以及区域,华东和华南、华中三个区域为首,前三位的现在是浙江排在第四位,山东往前排了一位,广东和江苏稳居前二。

  下面我们来讲一下儿童业态的,儿童业态上榜的九个品牌中体验馆是高居首位的,其它的是以游乐园为主,我们把室外和室内的很多主题性都界定为游乐园,所以游乐园的品类还是需要进一步细化的。儿童业态也是集中的城市是在广东、江苏和山东,华东和华南区域性的分布也是比较多的。

  基于刚才的总榜单和四个细分榜单的分析,我们能够看出总体性的特征,体验式的业态主题性比较强,比较注重空间营造,消费群体主要是青年人或者是儿童为主。未来体验式业态这个概念不会被经常提及,但是业态体验功能会加强,零售中加体验,和创新体验业态的融入等等。

  从未来趋势来讲,餐饮业态将会更注重服务以及就餐环境,从我们现在的餐饮情况中能够看得出来。主打单品的品牌店也将是目前可以看得出已经是比较热门的一个趋势。目前的文化创意类业态的界定也不是特别清晰,我们这里的文化业态主要是偏体验的,主要以书店为主,后面会不断的增加扩充业态。而有限娱乐业态也在抢占传统娱乐的份额,并且更注重新元素的导入和复合经营。儿童业态目前以游乐园为主,游乐园类型会跟主题功能进一步细分,同时儿童书店、儿童餐饮的儿童细分体验业态品牌也将成为新的热门。

  这是今天的报告内容,希望对大家有帮助,如果说对这些榜单感兴趣也可以关注我们商业地产云智库的微信号,谢谢各位。

  :各位嘉宾下午好,非常高兴能在深圳的南海希尔顿做交流分享,因为我原来一直在深圳做项目,参与过很多深圳的项目,包括万象城、深业上城(资料、团购、论坛),也包括深圳机场、深圳地铁,深圳地铁差不多做了十几个,包括前海总站。2004年我们出了第一本关于综合体的专著,从2006年开始我们在长沙做了这样的一个项目,这个项目还是蛮超前的,2006年开始做设计,那个时候把24小时书店做在里面。在整个的思路上,在整个市场应该是蛮超前的。

  今天简单分享一下,今天我们在所在的南海希尔顿,前面是深圳最大的休闲娱乐的地方,不过它不在深圳的核心区,在深圳湾的一角,相对人引入还是有很大的难度,但是我们看到做得还是非常有趣位。综合体不仅是商业,从未来的发展来看应该是一个商业区或者我们叫综合功能区,中共中央郑西丽(音)的关键主要讲现代产业聚集方面,大概可以容纳6到10万人的人群,在这样大型办公区内,你的商业肯定没有问题。大家探讨的不仅仅是一个综合体,实际上它能不能成为这个城市现代服务业的一个聚集区,有现代服务业的聚集,然后有这样综合性的商业,还有这样的步行街、文化娱乐、这样的生活方式我想就是形成了这样一个综合区的概念。我们上午探讨的时候探讨人气跟收益的平衡,大家想看就算我吸引人气,后面在提高收益率的时候,难道你不想提高人气吗?因为你的对手会拿N多好玩的东西来吸引人,我们面临的竞争不是3.0的竞争,是一个中长期的竞争,如果要做得比较理想化,那就是形成这样的一个综合性的功能区。昨天晚上来的时候正好我跟他们交流,他们说应该回深圳做,深圳更需要这样的东西。我们看深圳现在还没有大型象样的购物中心,COCO Park小了一点。像深圳这么好的消费能力,但是没有把产业、商业、文化、娱乐步行街结合起来的综合体,前海在文化、娱乐方面应该下很大的工夫。长沙这个在省政府的边上,正好湖南卫视的原因应该是娱乐之都,这个定位就是文化、娱乐和时尚,或者我们把“文化”去掉,文化已经包含在时尚跟娱乐里面,核心就是娱乐。理论上,我就不探讨了。

  上海自贸区认为长沙最好是做文化自贸区,实际上都是跟娱乐有关,所以在长沙这个项目上利用城市独一无二的定位、娱乐的定位,我们的主题就做成了娱乐跟时尚,我们简单看一下。

  这是已经建成的,这是1.2公里长的步行街,大概有10个咖啡厅,这个街有创意大街,这是街的主面,这个大屏幕就有304平米,我们四个大平米,我上午讲我们做文化创意赚不赚钱,我这四个大屏幕一年卖两千块还不止。 这是当场开业的场景(见PPT)。深圳很多朋友说深圳缺娱乐感的东西,这个氛围非常好,这都是开业做的活动,这是24小时书店,但是蛮有趣的,这个书店投了将近四千万,目前开张八百平米,在长沙算是最好的,在全国24小时书店里面我们做得应该是最棒的。我们基本上每天晚上八点半,每周大概有三天都有非常好的交流活动和论坛,这个基本上成为长沙一个挺好玩的东西。

  这就是亚洲电视中心(见PPT)。

  这是国际时装,全场来了大概100设计师。

  这是创业大街,目前进来了大概30多个企业,其中有一个企业上个月参加阿里创业大赛总冠军。

  它不光做创业,而且做成好玩的,最后形成落地的体验中心,这样把产业和创业很好的结合起来。我想大部分做纯商业的不一定有这样的想法。

  这是24小时书店的一些小型活动,这个应该是伊一,有一些小明星,做这个的全是小孩。消费的力量上确实不能光是老兵,我觉得非常年轻的90后们做得影响比我棒多了,随便一个小孩玩就这样了。

  这个是拍电影,我们24小时书店从6月份到现在大概4个月,大概有10部电视片或者电影。

  你所有的外面,应该说在中国地区尤其是长沙应该是最时尚的一个建筑,所以12月份还有一些高科技,像手机、智能穿戴、无人机等等,就像科技跟文化的结合。

  这些小男神(见PPT)。

  简单跟大家分享一下,我在上海、北京都做了一些交流,我们刚才看到的简单的图片,无论在上海,你看上海我们在陆家嘴有大的FC,它缺乏非常好的娱乐,上海的浦东去和徐汇也是缺乏这样的商业、文化、娱乐综合区,如果做这样的做到一百万到两百万非常棒了。大家知道星光天地里面溜冰场也没有,它也没有大的步行街,如果搞一个大的演绎广场就好了。在北京我到那儿吃饭、娱乐,那样你每天可以节约很多时间。普通的白领没有消费的地方,所以像北京、上海都缺这样大型的综合性购物中心。我们从商业、文化到娱乐,如果我们把万象城、书城再放一条娱乐街。上次前海局邀请我来考察,我说真正做一个世界级的文化、娱乐、商业中心,我认为这个市场还非常大的,所以今天拿出来跟大家做分享。我也希望目前领先亚洲的模式,连产业、带商业、文化娱乐、生活方式、未来城市的发展形势。最近很多城市找我们也是一样的,愿意跟大家一起把代表城市的产业升级、城市的经济发展、城市的综合形象的项目一起在全国发展,谢谢大家!

  王晟:今天下午围绕大白鲸说两点,第一个为什么说大白鲸计划,大白鲸计划怎么来,我们大白鲸要做什么;第二个是介绍一下大白鲸世界落地的产品。

  第一个大白鲸计划,我们大白鲸究竟怎么来的。首先围绕大白鲸计划是由家企业发起,大连出版社、大连圣亚旅游控股股份有限公司,大白鲸世界文化发展(大连)有限公司,大连出版社负责文化产品的推出,包括原创故事、图书发行、卡通片这一块的产品;大连圣亚控股是另外一个发行人,在中国海洋馆在大连和哈尔滨都有我们的项目,它主要负责我们未来大白鲸品牌室外主题的海洋公园、戏水乐园还有主题公园的建设;我们主要承担落地室内的产品的任务,我们之前跟万达合作包括跟其它的商家合作。

  这是我们整个产业链的产品示意图(见PPT),我们的文化板块都有涉及,包括我们第五代海洋公园、戏水乐园,有室内儿童乐园、海洋主题商业。我们未来的理想是要通过五到十年的时间通过大白鲸品牌的打造把大白鲸做成中国的知名品牌。

  大白鲸的儿童乐园一套书就是白鲸传奇,一定要有原创内容支撑。这是我们的卡通片和舞台剧,舞台剧去年在北京演出了56场,是所有舞台剧的收入第一名。我们现在每一期大概每个月会推出一些期刊,围绕大白鲸的PP还有小伙伴豚豚推出。

  这是我们大白鲸世界儿童乐园,我们要更广泛的把这个客群放大,我们不光针对儿童,而且我们要针对父母,在我们的乐园里面每一个人能找到他自己娱乐的点。

  截止到今年我们已经开业了28家,在今年年底还将陆续开业,在年底之前达到32家的规模,明年我们的规划签订的大概有20家左右。

  现在给大家介绍一下包括我们现在做的一些主要产品,第一个是大白鲸欢乐家园,我们推出社区版本,打造微社区的交流平台,我们希望在社区店里面通过我们的平台每一个小朋友都变成朋友,家长有家长之间、孩子有孩子之间一起玩,所以我们强调游乐的活动。这是效果图和店铺的照片(见PPT)。

  这是大白鲸世界的(标准店面),大白鲸逐渐对产品进行升级,我们把每一个运营的环节都植入到产品里面,我们希望孩子在这里面玩一关一关过,每一关有奖励和礼品,这样孩子更容易获得荣誉感,更愿意来玩,增加黏性,来的重复率更高,这是我们未来做的升级。

  这个模式是复合业态店,大白鲸欢乐水世界,有大量的海洋动物的储备,我们下一步会把海洋动物的展示和娱乐、餐饮结合起来放到Shopping MALL里面去,有可能会看到企鹅的俱乐部,真正的会看到企鹅。第一个是企鹅馆,第二个是餐饮,第三个是传统做的有了,在这里面孩子可以免费看到企鹅,周边的项目通过它来带动我们的店,这是未来我们主要推出的店,这个模式也是未来我们要推出的。

  这是我们现在做的一些实例照片的效果图(见PPT)。

  这是我们旗舰店叫大白鲸欢乐世界,它不光针对儿童,还针对成人,包括家庭,有一些海洋动物表演。

  因为时间很紧,我就给大家快速的过一下(见PPT)。

  这是我们未来要开业的“鲸·咖啡”,这是全新业态的组合,我们把白鲸跟咖啡结合在一起了一个鲸·咖啡,是大连十大最浪漫地的首选,大连做得非常成功,也欢迎大家去大连参观,这是我们对全新跨界复合的尝试,非常成功。这是我做的海报,把海报展示的表演跟餐厅结合在一起。

  这是企鹅餐厅,未来在重庆我们会做出来。

  这是海洋嘉年华,我们会把孩子的游乐和海洋的动物结合在一起做。

  这是儿童主题酒店,这也是把娱乐、酒店、戏水结合在一起。

  这是我们做的第五代海洋馆,之前做的都是动物的展示,未来要突出两个方面,第一个是和动物的互动,更强调和动物亲近一些;第二个是做出海洋动物表演,我们会结合一些魔术。

  第五代戏水乐园,我们可能穿过鱼池的地方和动物类距离的接触。

  这是第五代魔秀场,这是移动企鹅馆,很多产品已经面世了,开业的时候需要我们到现场拉人气,我们有两个集装箱,一个集装箱装企鹅,它可以随意的走动。

  我们鲸·MALL,这个MALL里有很多艺术家创作的东西在里面。

  “我们的大白鲸计划,我们更希望大白鲸用一个非常开放的心态,我们希望大白鲸品牌的开放,开放品牌整合资源,我们把品牌开放,在这个产业链上你的优势是做什么你就来做共享很多品牌。

  朱逸:台上的各位嘉宾,大家下午好,首先要感谢赢商给我这次机会来主持高端对话。我也非常高兴今天在台上遇到我的好几位老朋友,希望我们在接下来一个小时的时间里面能够有非常精彩的分享和互动。刚刚主持人也说了,我们在商业地产发展的大潮里面社区商业以小而美、小而精、小而特的姿态越来越受到甲方开发企业或者是运营商的关注和青睐。这次论坛的主题叫“回归和重塑”,我想无论是在回归或者是在重塑的路上,社区商业也应该有一席之地,因为社区商业顾名思义就是我们生活中家门口的商业,它尽管小,但是它和我们的生活息息相关,它会承载了我们大部分消费者日常的衣食住行,甚至喜怒哀乐,所以社区商业怎么做、社区商业怎么做好,我想社区商业也会成为越来越重要的商业的新生力量。

  今天我看了一下论坛的主办方,他们也非常精心的请到了台上的五位嘉宾,有三位开发企业甲方,有一位品牌代表,还有一位身份比较特殊来自公益的第三方组织,我们从各自不同的角度来开启这样的对话可能本身就是非常有意义的事情。

  我们首先做一个简单的交流,其实我们看到他们相当一部分的时间和精力花在了对社区商业产品的研发包括品牌的塑造以及运营的精细化的提炼上,现在他们也有了社区商业代表的项目,开始逐渐面世、开业或者已经运营和一段时间。所以我想清就我们社区商业的打造介绍一下你们的情况,它的特点是什么,包括我们企业之所以要做这样的社区商业,我们的目标和愿景是什么,我们和其它的一些项目相比会有哪些属于我们自己的亮点,从唐总开始。

  唐畅:谢谢朱总,感谢赢商网,赢商网在今天这么一个平台、大家聚居一堂论坛上专门就社区商业展开讨论,从这里也可以看到未来社区商业将会在整个商业当中也是非常重要的门类。大家也知道现在社区商业的存量非常大,全国来讲如果从属于商业性质的开发当中社区商业的体量其实总体量是远远大于购物中心的。在这上面我们做了很多思考,现在金科在全国35个城市当中有商业或者社区商业的项目有47个,总体量大概有380万方,非常大的量,在这上面我们做了很大的思考和摸索。我们分析当前社区商业的现状,大部分社区商业是脏乱差,不太好,为什么造成这样的原因有三个:第一,来自于宏观,在很多城市其实总体的规划是过量的,一般来说人均可能配到一平米到1.5平米的商业较合适,很多地方规划到两平米到三平米甚至更大的体量,这是规划的超规模。第二,整个开发企业如何解决现金流平衡的问题,特别是现在除了一线城市很多商业还是得靠自己实现现金流的平衡。第三,整个团队的问题,通常来讲作为开发商业也好,大部分的团队是聚焦于购物中心的,你在社区商业上很难形成和打造,包括更多的发展商业不一定很重视这个事情,也没有形成专门的团队。这三个方面我们认为是形成目前现状大的背景,因此在这上面我们做了很多改进或者是努力。经过一两年的努力,我们现在也专门打造了自己的商管团,针对社区商业形成了自己的模式,我们叫金蛋糕规划,我们也是和很多家行业机构做了一本中国第一本的社区商业的杂志就是value,社区的最后一公里就是金矿,我们现在有80万的业主,如果在每个业主身上都能够让他在社区门口实现消费,我们进行引流、导流现金流的获利,这将是巨大的蛋糕。刚才我说了第一个是团队,第二个是做了商管体系的模式,从定位、规划、推广、运营专门有一套模式,经过这套模式我们今年已经有三个商业街成功开街,而且现在运营比较良好。第一个方面是对产品的打造,现在我们自己研发是第三代的社区商业产品线,第一代是曾经最传统的所谓社区商业一般会想到的底商、住宅底商或者是沿街的商业。第二代产品是街区型的商业,也会有大型的业态,超市等等,满足社区消费的各种门类,但是体验感社区产品的形态还有不足的地方,所以现在我们打造了第三代的产品线,是一个街区和社区邻里中心的MALL,体量大概是两三万方,创新业态是引入很多业态。类似3D打印、机器人等等,未来国家科技兴国、中国智造方面的科技放到社区型的购物中心当中,辐射范围可能会扩大到五公里到十公里的范围,也把社区商业做得更加有价值,通过这几个方面来打造商业体系。而且我们也会进行O2O的一些尝试,特别是跟业主的粘连方面也做了生活馆线上平台,业主在线上也可以实现消费,到各种与他生活息息相关的东西。难点是线上跟线下打通,门店如何跟线上打通,这也是我们正在研究和突破的点。

  朱逸:从您简单的介绍里面,几个关键词,第一,经过几年的发展你们已经有了自己的团队,无论打造什么的商业团队是最重要的;第二,产品升级过程中已经形成金科的模式,从开发、研发到最终的落地包括创新过程中都有一套比较完整的机制;第三,我比较感兴趣的是听到的是在社区商业运营过程中从金科的角度讲还是希望倡导一种文化,这个文化可能是跟社区或者是跟邻里会有紧密的关系。我刚刚听到的这几个关键词不知道是否能够概括唐总说到的社区商业的特征?我个人也比较有感触,今年因为工作的关系,我和世茂的吴总在其中一个非常典型的社区商业项目上有过合作,唐总讲到的关于模式、创新其实是有很多的感触或者共鸣,我在这个过程中也有兴趣了解世茂关于迷你MALL的产品,在整个运营过程中的想法、思路和落地过程中一些好的做法和经验。今天刚好有机会和吴总在台上,请无总跟各位介绍一下52+迷你MALL有没有不同的地方。

  吴艳芬:我们做迷你MALL的概念更多的是关注情感,所以今年我在很多论坛讲了我的观念,世茂在做社区的时候一定做有情感、有故事的社区,这跟会议的主题是比较切合、比较打动我的,就是说回归。我觉得回归到人性的本质就是我们在服务当中、在商业当中希望得到什么,我觉得更多的是希望得到我自己的精神需求以外的所有的服务、关联性的东西,可能最早的比如百货店,大家去买商品,这是一种回归,当然百货店靠的是人和人的沟通、靠的是服务推销商品。当购物中心发展到比较厉害的程度的时候,靠得更多的是业态之间的体验跟业态之间的化学反反应,使人在购物中心待得时间更长,舒适度更好。当又发生改变的时候,我觉得回归到人的本质,做人跟人之间的互动、做情感的交流是未来的90后甚至00后更渴望需求的,因为商品已经不是他们唯一的需求了,甚至对他来说是一个泛滥的资源,而不再是唯一的资源。我们需要找商家、需要找东西,那个时候是供需关系,到了这个阶段还是按照老的思路是不行的。这也就是说为什么我喜欢去台湾、去日本,得到的不仅仅是商品本身的品质感,更多的是服务和尊重,你得到的感受是不同的。

  我觉得从世茂角度来说,我们在做这件事情的时候有几个机会点是我们发现的,我们觉得是很有前途的,所以才会想要规模化的占领市场。一方面商业回归到本质之后是大情感,离这儿近我们是邻里关系,我甚至陪伴你成长,我们可能才在一起相互依赖,所以我们发现自己有社区,我们有那么多的用户,我们有用户所有背后的资料,我们知道价值观、我们知道每天的路径跟消费习惯,这显然是我们做社区商业最优势的地方,我们有人。第二,我们也去判断整个在国际上商业发展的状况,随着城市化进度进一步加深,大家都到了各方面拥堵的状态,时间更紧迫,大家对于生活、家庭的回归显得更加是痛点,所以这种情况下小商业比大商业更有机会,因为它就在你家门口很好的陪伴你。我觉得这是世茂未来深度发展、变化的机会点。还有一个是在中国开发的无奈,我们有很多存量的商业,怎么使我们的上市公司更加的稳健和安全,我觉得做大商业是不安全的,所以我们从几个大的方向,从一些国外的行业发展包括一些好的企业比如说我们也跟领汇(音)、枫树(音)都在做交流跟沟通,我们觉得小商业一点不小,小商业跟资本对接是大象也能吃饱。这些点到了一起是一个大的发展机会,所以我们当然想抓住这个机会。

  为什么世茂做商业跟唐总做商业不一样?因为社区有高峰和低谷的时间,在重要的时间当中基本上是老幼和家庭妇女,在这些人群当中最重要的是情感呵护,所以最需要跟社会接轨,我们的口号是不再让家庭妇女自己陪伴自己的成长,我们的业态是围绕回归让大家真正体验服务的本质。在重塑方面,突破传统的观念,我们在很多的投入方面是真正的花了很多研发的费用,比如我们做了很多创新,未来在我们的新商业当中,这两个商业都很遗憾,都是老的建筑,我们在老的建筑上做了一些改动,但是机理是不能改变的,所以在全新的商业2.0商业当中会做很大的突破,使得我的经营场所和体验区以及消费者当做自己家一部分的时候更加有情感的联系,我们也在这方面投入了很多钱。包括大数据营销这部分,我们也是按照集团研发的层级做了很多工夫、投了很多钱,我们甚至投了一些公司,在支付端上也是做很多金融方面的用大公司的手法去打通最后的支付平台。在这些动作上面,其实我们看准了未来大的战略跟发展机会,不是用小商业的方法做,是用大集团的手法去做,我们希望能够做一个比较大规模的龙头的概念。在世茂当中,我们更加希望迷你MALL,我们叫52+,当时起名的时候也是比较纠结的过程,我们希望它是一个特别的、容易记住的也容易上大家看到我们的,所以我们最后决定叫52+,因为一年又52周,一周是5+2有不同的休息的时间和上班的时间,52+在谐音也是我爱家,让大家会生活的本质、回归家庭,把生活变得简单,回家之后有人关照你。我们给员工的定义是把它当做创意的品牌,员工都能在自己的事业上有突破。我们不光提供给消费者一个消费空间,我们更希望他的闺蜜、他的朋友、他的管家、他的妈妈,因为这是赋予他爱、包容、更多的心和心的交流,所以在世茂做生意更多是讲情感,如果没有情感的商业跟大商业只是距离的问题。

  非常感谢朱总给了我们非常多的支持,使得我们很多概念可以落地,所以好的团队很重要。

  朱逸:从女性的角度,她有更细腻的表达,我们希望在社区商业上能够残杂情感,通过有形的商业将情感关联。我昨天在南京世茂52+的现场有一个简单的参观,世茂的创新有小孩子有微型的旅馆、微型的换洗间。其实无论是文化传承传播也好,还是情感的连接关联也好,这些都是看不见的、摸不着,都是在务须层面的工作。我们现在展望社区商业的未来,未来很美好,但是实施过程中一定有很多困难,我们遇到这些困难怎么去应对?因为这个问题花样年的邱总还没有回答完,所以这个问题先放一放,一会儿也希望跟各位分享我们遇到的问题是什么。

  我先请邱总来说一说花样年的社区商业,随着花样年彩生活的横空出世让我们真正的感觉到互联网+真的可以连接一切,我们听听邱总是怎么做的,特点和亮点是什么。

  邱志东:其实商业在整个花样年的体系里面是八个板块中的其中一个,花样年是以房地产开发委平台,以金融为工具,以社区服务为手段在做整个的发展。从目前花样年集团来讲,到今年为止是上市公司,昨天刚刚分拆了一个商务社美宜佳(音)板块新三板上市,去年分拆了一个彩生活,也上市了。

  首先从房地产开发,我们已经把房地产开发叫做成社区制造;第二个是在社区制造的基础上我们有彩生活做社区的服务,彩生活在全中国130个城市都有售后管理、物业管理的小区,到目前为止管理的面积应该是有三亿平方米,等于上我们手头上基本掌握了三百万家庭的所有资源。还有一个是我们本身的纹理,以前我们的纹理是做酒店、高尔夫球场,我们现在也在转型,大家看到境外旅游这几年发展很快,所以我们也在转为居民旅游为主的板块,这是第三块。第四块是商业管理公司,目前来讲我们是两个方面的职能,一个是经过了十几年的开发,到目前为止有七八个购物中心或者是社区商业,这是一个。产品的类型比较多,第一方面是高大上,我们在苏州跟成都有两个基本上是走到中高档的档次,这种类型我们会比较多。还有一个板块是社区养老,现在社区养老基本上已经形成三位一体的概念,在全中国也在规模开展。还有一个社区金融,我们有保险的功能,有B2B的功能,这些功能都是服务社区为主,还有一个教育板块。这几个板块基本上是围绕社区服务的功能区操作,对社区的理解第一个是生活社区,再一个是商务社区,还有一个是养老社区,这是花样年在打造社区方面做的工作。

  我个人认为花样年在整个房地产企业转型上转得还算比较快,相对比较成功,我们现在很多利润并不是依赖于房地产的开发。

  从商业管理公司所做的项目来讲,对社区商业的开发模式,整个经营管理模式包括营销推广方面,比如吴总所说的情感。我们是能够比较好的解决经营跟现金流、销售之间的关系,我们有一些比较好的销售的模式,这个销售模式又能够跟我们本身运营的统一性、规划的统一性得到一个比较好的结果。在这个过程中我们也发现你要做社区商业首先要解决开发模式、模式的问题,你一定要把整个的销售、地产开发的销售跟现金流或者支持部分全部有一个统筹的考虑,我们认为一个方面是在项目的前期的规划设计方面有很强的针对性,你又是经营、又是销售、又是管理的,社区商业不可能像传统的MALL,可能我们控制的成本控制在三千多到四千多块钱,你能够经营的问题、能够解决销售的问题这是社区商业商业的保证。大家很多是从传统百货或者购物中心转身过来做社区商业的,你更应该前端的去看问题。

  在整个社区商业的业态组合上,在商业的经营过程中,社区商业应该有很多新的业态,刚刚唐总包括吴总都有讲了,包括对世茂、对金科、对万科、对保利包括好几个对标企业都做了很多研究,实际上各有各的特色,因为体量不大,很难做到业态的完整性,所以怎么样有针对性的、因地适宜做一些业态创新。我觉得适应社区需求的新业态在未来会不断出现,作为我们商业经营管理者一定要跟踪业态的发展。我总结了一个什么样的业态不能在社区商业做,这反而是一个问题的关键,是不是?回归到根本的问题你所面对的消费者是什么人,他们的活动时间、生活时间、年龄层怎么样,你应该从周边的社区商业回归看你的业态怎么做。

  在营销推广方面,刚才吴总讲到情感的问题,实际上刚才讲的都一样,所有的营销跟营运管理必须立足于给周边的居民一个情感上的满足,因为大家知道现在的邻里之间的关系是比较淡漠的,包括我在一个地方住了十年、八年隔壁那个人姓什么我都不知道,但是我母亲在跳广场舞的时候能够告诉我整栋楼里面跟她同年龄的人的姓名、特点。这些广场舞怎么跳?在类似于社区有空旷的地方跳。社区商业必须回归到情感的需求,社区商业所有的营销推广活动、所有的场地利用能够给居民惊喜、聚会、情感交流,为什么这样做?更实际上讲我们社区商业所面对的覆盖商圈可能是1.5公里到2公里之间,客流就这么多,不像Shopping MALL,所以你反而应该用情感的东西不论是老年、小孩或者是中年的用这个场所把他们聚集在一起,这样反而能够增加周边消费者的黏度,从而稳定销售、提升销售。

  朱逸:我觉得他的讲话里有两个问题,刚好给了我一个衔接,第一个问题是今天所有做社区商业的企业都无法回避的是大部分的中国本土内资开发企业不可避免的,我们必然可能会有一部分商业会通过产权的分散或者是街铺、底商的形式出现,投资收益的平衡,我们有什么方法考虑。我也小小的研究过花样年,他们在研究方面确实有创新,五年、十年以后经营收益的稳定,很多是我们在做社区商业开发和运营的企业都面临的问题。第二个是他问在社区商业里面什么业态不能做,我觉得这个问题是非常理性的。我们的招商团队往往不去想什么业态不能做,只要能招来的都放进去。社区商业小而美、小而精,但是一定做不了小而全。

  我想问问彭总,第一个,如果说在您开发您的品牌的时候,您遇到城市性的购物中心或者大型的综合体,你首先首选谁?当你遇到社区商业招商的时候,这个社区商业国家告诉你不好意思,我已经把产群卖了,你怎么看?第三个,您认为您的业态适合或者不适合什么社区商业?

  彭振峰:其实我对刚才求总提的问题蛮好奇的,就是什么样的业态不适合放在社区商业里面。我们啡影1890是相对比较小的特殊的存在,我们所属的地方以前是整个社区的售楼部,后来改造成会所,后来这个会所倒闭了,我们把它拿来做一个社交综合体,在里面呈现的全是跟体验有关的。刚才邱总提了好几个点我都感同身受,包括吴总谈到的也是,比如刚才咱们提到家里面母亲跟朋友认识都是通过广场舞来认识。我们当时考虑过一个社区现在人情比较淡漠,我们怎么样消费者之间认识、相互之间互动,回归到70、80年代一个院子里谁都认识的时候,我们现在做的工作真是朝这个方向努力的。我们的社区有100多个80岁以上的老人,我们配合社区一起做敬老的活动,我们还配合周边的社区、整个街道办事处做亲子活动,我们马上还配合他们做读书类的活动,还要配合他们做摄影,都是基于整个社区的。现在我们做营销要突破物业其实还蛮辛苦的,我们现在是跟街道办、社区合作是他们跟我们发动,他们帮我们把人拉过来,然后我们对他们进行营销。

  我刚才真的是在思考哪一类的东西不适合放在这里面,对于我们来说我们除了小而美,其实我们还真的做了一个小而全,我们的面积非常小只有6千平方米,但是我们有书吧、咖啡吧、咖啡厅、生活馆,生活馆里面还做服装,我们有小型的私人影院,还有小型的KTV,还可以做各种派对,还有舞蹈教室,还有拍卖的房间,还有小剧场,我们6千平方米干了很多事,可以说麻雀虽小,五脏俱全,它符合社区需求。社区说起来也不是很多,只有两千七百个人,刚刚我们说1.5公里或者2公里可能会多一点,我们是在社区里面,我们是在昆明一个消费水平还不错的区域里面。

  我们有那么多小型的小业态结合在一起,其实我们开始做的时候心里面也是非常的打鼓,很担心东西成不成立,因为很多人说要专注、专一、只打一样,我们是做了大杂烩,这么小的空间容纳那么多内容,但是我们当时也想了很多办法,实际上我们的定位是称之为社交综合体,我们的核心是社区。我们服务到社区的部分,是社区的形式,它是囊括跟我们距离最近的人群。我们把昆明大量的民间组织引过来,比如昆明有狮子会、黑马会、旗袍会、美女等很多社区组织,他们小的人数可能几百人,多的人数几万人,我们跟这些社区有签订战略合作协议,把一些社区的活动或者商业行为放在我们这边,比如我们跟黑马合作做了一个黑马咖啡,我们用黑马咖啡来主打创业的群体,比如我们还在招募一些DIY的分子研发他们的美食在我们社区呈现。我们做这样一些体验类的,然后我们强调舒适度。

  我们的运作和传统的社区商业还不太一样,我们其实很多东西可以去尝试,我们现在也是试营业阶段,像今天得到了赢商网的邀请过来,其实我当时也还觉得蛮突然的,我们还没有非常成型,算是一个尝试,可以邀请到这里坐在嘉宾席和几位大佬聊聊,我觉得也蛮有意思的。我也希望得到大家的指导和批评,可以给我们一些意见让我们把整套商业模式打造更好。

  朱逸:我听明白了,因为以前主办方简单介绍您是一个品牌方,我现在理解您的项目和您的东西其实应该做的是一个社区商业的集成运营商,是不是可以这么理解?

  彭振峰:我们其实是自己的品牌,引进一些小的商家,但是整体的人全是我们自己来运作。

  朱逸:您现在经营的物业是自己的还是租别人的?

  彭振峰:租的。

  朱逸:您的租金是多少?

  彭振峰:合起来差不多四十来块钱一个平方米。

  朱逸:具体绝对的数字对我们没有任何意义,我之所以问这个问题是你们做了那么多是值得我们所有做社区商业的人学习的,你们把经营的种类都分得非常细,以我的经验来看这些在目前的盈利空间都不会很大。我之所以问您这个话题是要看一看我们在做社区经营的过程中除了我们满足周围的老百姓居住生活的需求,除了我们满足情感上的关联、能够营造这些文化,其实我们还是要追求盈利的平台。这个话题我想留到最后,我相信也是几位甲方的老总面临的一个问题。我觉得你们已经做的非常精细了,希望能够从这个过程中挖掘最大的价值,我想在昆明这样的城市,这个租金不应该是属于高等的,是不是?

  彭振峰:不算高,但也不算低,相对而言是适中。我们的盈利目前主要是在餐饮跟娱乐这一部分,再加上我们做的比较深,比如说我们做万圣节的活动我们会收门票,做话剧也会收门票,包括做社群这块还有更深的包括广告等东西的收费,有点像商场但又不太像商场。

  朱逸:听其他非常有吸引力。今天台上的第五位嘉宾的身份有点特殊,来自一个叫红点点公益平台,在此之前我对公益平台也是知之甚少,但是为了体现大家有公益的理念,所以我们破例要给最后一位嘉宾一点点的广告时间,你在发表观点之前先给大家介绍一下你的公益组织主要是做什么的。

  何冉:红点点是正在发展中的基于互联网技术、互联网思维的公益平台,我们的口号是让天下没有难做的公益。我不是做广告,我今天还带了一点想法来的,今天是小而美的社区商业新玩法,我首先不说商业,但是我对社区是比较了解的。第一个,我自己做商业是不成功的,对房地产也是敬而远之的,但是我对商业的理解哪里有市场需求,如果你能够提供一种产品或者服务去满足一定能够产生价值,价值商业化以后一定会产生价格,这就是基本的逻辑。我刚刚听了行业的几位老大讲,可能邱总讲到了一点符合我的观点:一,现在的社区是一种生活的场景,社区有一种需求可能大家往往没有重视,其实一百多年前马斯洛就已经给我们讲了人之所以成为人有五层的需求,特别是在中国经过高速的发展以后满足了生理和安全的需求以后,他的情感需求、他的被社会尊重的需求、自我价值实现的需求是非常强大的,但是我们中国的公益,我说这个数据可能你们都不懂,我们经济体量是全球第二位,但是公益整体的指标是全球160个国家倒数第10位,这是什么?但是对商业来讲它是一个后发优势,有庞大的市场,没有竞争对手,如果你把公益项目和你的商业进行结合,你去关注大家的情感,你去关注公众的感受,你去关注自己个人实现,然后通过互联化集中数据和人流一定会产生商业价值,比如发生在我们身边的腾讯的微信就是满足情感需求,我们要刷存在感,要体现自身的价值,我们要跟同行进行交流,这就是精神产品,它的市场价值,它一旦市场化就非常庞大。

  如何做公益?比如说刚才邱总讲现在我们还有邻里之间互相的关怀吗,有邻里之间互相的了解吗?比如说你搬家我是不是还愿意帮,你是不是在上海、广州、深圳能够看到北京的朝阳大妈、低一层的群体,这是没有的,精神需求的是非常强烈的。我一定会跟某一个有想法的商家打造一个基于公益的社区平台,邻里之间的互助,我们义工的参与,大家扶贫帮困,大家如果有困难找社区、找红点点公益平台。红点点公益平台最终会形成一个,因为大家对公益是赞同的,他一定会加入,一定会形成一个大数据的客户关系,它可以诞生出非常非常多的玩法,就是社区商业的新玩法。在中国我们的需求一直是被想象的、被渴求的、没有被满足的及所以这里面存在很多玩法、很多创新的商机。我也希望站在另外一个角度给大家提一个醒,他山之石嘛。

  朱逸:公益+商业应该是1+1大于2的,我们公益也可以产生商业的价值。

  何冉:其实现在的社会是两极社会,第一个是大众的,第二个就是商业和市场,但是在文明的国家或者高速发展的国家一定有公益和慈善的组织,它能够在政府和市场的力量不能触及的地方满足社会的需求。我们希望共产主义的实现、按需分配就在我们这个公益组织完成。

  朱逸:我们为公益的情怀鼓掌。

  彭振峰:我还想补充一句,其实我们啡影1890也在做公益活动,今天是感恩节,我们在我们啡影1890路演厅做一个关爱儿童的公益活动,我们请了知名主持人、好多媒体跟儿童相关的微电影、话剧、小品等等。其实我们啡影1890也专门成立了啡影公益的小组,我们也配合做很多公益相关的事。我觉得这个是好事,我们也希望能够通过公益活动给我们带来很好的口碑,所以我们啡影1890在昆明也算是有一定的知名度,就是因为我们口碑做得还不错。

  朱逸:我们回到社区商业如何有新玩法的本身,我认为我们专注把社区商业做好本身也是公益,我最后一个问题其实要留给台上三位甲方的嘉宾。今天大家在谈小而美的社区商业如何有新玩法,其实这个问题的背后还有另外一层含义,社区商业看起来很美,其实做起来很累,它是不容易的,我们和大的商业相比,我们没有那么好的地段、那么大的规模和体量,商业资源的组织也不够充沛,社区商业在实际运营中我们会更加细致,我们要和在这个地方生活的消费者建立关系,这些都决定了社区商业在打造的过程中这条路必然是曲折和艰难的。我最后一个问题也允许我有所选择,我想选我们三位甲方的嘉宾说一说,我们用各自简短的话语来说我们觉得做社区商业的过程中最大的问题、风险是什么,也给今天的嘉宾提一个醒。

  唐畅:做社区商业确实是一个痛苦的过程,我总结起来难就难在找三点,第一,创新价值点,就是我们的社区商业面临的客户都是居住在社区中的老百姓,他们知道什么叫好、什么叫不好,但是他们自己并不能很清晰的说出来自己到底想要什么东西,特别是面临创新的时候他们是不知道的,因此对我们从业人士来讲我们是有必要去找到这个点,比如哪些业态对他们是真正敏感的,哪些业态、商家的价值点和我们开放的价值点和和老百姓的价值点的完美结合。第二,如何解决现金流的问题,社区商业可能会面临一些租售的情况,租售的平衡点在哪里,你如何把它做好、能够挣钱。第三,团队的工作模式的共振点,可能公司大的方向很清晰,你要去找到整个团队让大家完全按照一个模式做事你们需要有团队共同的模式、共同的思维形成共振,把这个共振传达到商家、传达到整合的资源上去。

  吴艳芬:我觉得这是我们一直以来在跟集团也好,跟社会资源也好,沟通的时候反复反省和找资源的话题。因为我们做小的社区商业没多久,也是今年刚刚把这个概念推出来,今年找了我们自己的两个物业,然后实现这个概念。第一个是时间,因为商业需要时间打磨,推动它们发生改变,比如我们刚才说的创新,这个创新不是甲方一个人创,它是需要从团队的意识到执行力、到商家都能改变,我们才能把这件事做到真的是一百分。如果团队不理解,他的动作就会变形,如果商家不理解、不配合你你也很难,因为你是靠他的商品实际落地。时间对我们来说是最痛的一个点,我们只能一边走,我们要迭代,我们先开的可能有瑕疵,我们就抢在时间的前面把它开发出来。基本上是以本地化尤其是我辐射到的范围内的居民现在表面体现不出来的诉求,我去满足他。我们要看真正落地之后哪一类的品牌会跟我们一起联动起来产生这样的社区反应、产生情感的互动,我们在做不同的测试,这是需要时间检验的,这也是需要集团文化、公司文化的,有些公司可能现金流不行,他可能没有这个时间。有一些是老板没有这个耐心,一开有什么反应了,一开数据到什么程度了,这也是公司有没有去考虑长效的考虑。未来靠的更多是时间积累下来的东西,可能时间对我们来讲是最痛的一个点。

  第二个说到细节方面,本来购物中心就特别多,你再跟大商业抢夺资源的时候显然处在一个弱势的地位,所以这是所有开发商最痛的一个点。在这方面我们更多需要抱团取暖,用规模放亮的形式解决这个问题。再有就是团队怎么能够有长效的持续为企业服务,小商业怎么样吸引人才、储备人才,最重要的很多员工的价值观是不是跟你做小而美的体验型的商业能够上研五年、三年之后的长远目标,能够跟你的发展是一致的,更多人是追求短效的,我希望一跑而红,我希望透过一两个好的项目绽放我的光彩、证明我的能力,我觉得这些都是需要我们开发商去想办法解决的问题。

  邱志东:关于社区商业的难点问题,我刚才讲了一个开发模式的问题,所谓的小而美的社区商业本身所要解决的一个难点就是投资模式、开发模式、经营的统一性的问题,这是最大的难点,所以我认为开发模式、投资模型实际上是怎么解决这个难点的问题。第二个是如何经营做到属地化、落地性,因为我们总部在深圳,我们在全国有很多项目。刚才吴总也讲到一个问题,社区商业必须用当地的资源点,甚至我在不同的区,我还不用另外一个区的,所以这是人员本身的当地化,这是怎么去解决这个问题。第二个是怎么解决品牌本身的当地化的问题、落地性的问题,更多的是当地的,这是怎么解决人员本身当地化的问题。另外一个问题是在整个社区商业的人才,我2003年开始做购物中心的时候,现在购物中心也在做,但是当我转到社区商业来,我发现我找不到人,都是传统购物中心的思维。社区商业体量不大,整体收益也不高,这跟你的团队的规模、人员的工资有很大的关系,我为什么要找当地人,这是很重要一个问题,所以在这里面人员本身的成本是在整个社区商业里面的年体。这些人本身的服务态度是怎么样,我们想做情感化的、想做贴心服务的,招来的人有没有这些意识,有这个意识他有没有这个技能。

  第一个是本身人员的当地化,再一个是品牌的当地化,再一个是运营成本的问题,再一个是我的人本身又不想给他太高工资,我又要有一些特别的技巧,你怎么去找到这些人,你去做一些专题化的培训、高大上的培训,你要去做社区商业的话,你这个观念有没有转过来,你的技能跟不跟得上。

  朱逸:话题聊到这里,关于社区商业怎么做、怎么做好,这个话题很大。我相信今天在座的五位嘉宾虽然有很多精彩的观点跟各位分享了,但是我们还有很多对社区商业的思考没有办法在今天有限的时间里面一一跟各位交流,但是关于社区商业如何做好本身我个人认为它极具意义,我们今天在这个论坛上只有短短一个小时时间讨论,我们可以利用会议间隙或者行业交流过程中各位可以认真想一想今天商业地产行业的社区商业未来的路到底往哪里走,我想无论是回归还是重塑,我们总是要坚定的走下去。